2023北京购房,至少七问七答!

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园一区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万贷款，市场约530个），自住。一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，市场约770个），出租中。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考虑：

1.都不动，保持现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，或康都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权，贷款申购康都或利泽西园板楼的两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉利泽和南湖，申购上京新航线等次新三居。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应如何组合，才能更好的优化配置家庭资产。

A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建议你认真阅读星球精华栏文章05#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上

方案四效率很优，利泽西园南湖东园虽然在望京板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新三居还有资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套布局，这个是你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！

Q:提问:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住考虑。求回答！感谢！

A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资，预期很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在通勤地段里的市场行情会很差，这个是很片面的看法

往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有选择的话拿着也可，如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，

2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的行情是滞后的，这个区域大部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~

A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;

或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！

Q:提问:京总好，关注您很久，回答问题分析问题颇有见地，这里请教您一个问题，若有闲暇时间，请做解答，不胜感激。我原有回龙观北京人家两居一套（刚刚出售，给的买房过户时间是今年六月），还有清河强佑通透两居一套（是否出售犹豫之中），因为父母（都七十多了）的原因，原计划把这两套房子都卖掉，而后择一相对好的地段，我再补些资金，在一个小区买两套，一套三居，一套两居，这种组合我重点关注了“观林园”、“京师园”，但是看来看去，总觉得不理想，可能自身考虑还是想保留海淀户口（孩子在高一），于是我又看了澳林春天四期的大三居（157平），咬咬牙也能买，索性强佑清河的房子就不打算卖了，两个楼盘距离倒也不远，父母也照顾得到，请问京总，这种配置是否可行，或者还有更好的建议给我，既能和父母很近，又有资产的保值，谢谢了，多说一句，近一个月看了很多楼盘，但基本在海淀北部五环内外以及朝阳的奥林匹克森林公园附近，我本人也爱运动

A:回答:您好，感谢信任！如果你们比较喜欢奥森的生态资源，建议你们选一个综合资源不错的盘，奥森这个板块主要的购买力一部分来自海淀和望京，一部分来自同区域置换，你看过的2个盘属于改善类的入门产品，或者说属于二类，这两个盘对于本区域内的吸收能力一般，如果选这两个盘会少一波本地的客户，奥森的一类盘是上林世家，国奥村，春天四期，美伦，紫玉华府，春天六期，如果能购到春天四期157户型，那上林世家156也可购到，包括美伦166，六期156，可以在这部分盘中优中选优，就不仅限于四期了，上林世家的的声望资源要比澳林系更高一些，楼盘的居住品质也更好;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;

其次上述所说，奥森的主要价值是生态资源，购买力一部分来自海淀望京，一部分来自本区域15分钟左右生活圈，这个区域的房价一直很牢靠，但涨幅没有东西两大产业区的强韧，这个预算如做纯投资布局，应该是优先东西两大产业区辐射的区域，奥森建议打长线，持有时间8-10年这样更稳健一些，其次强佑新城这个盘最初的定位就是刚需，未来的市场是改善，我在星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）已经写过未来应该持有哪类盘,这个盘不是市场上的主流，也不是这个板块内的主流，应该考虑看看怎么优化一下，要么换个区域做同类盘置换，相同价格不同地段把非主流变为主流即可，望京的刚需要比清河的刚需行情好一些，不会脱离主流，望京离奥森距离也可，这样2套盘都有预期，也是效率最优的方向，2套全部放在奥森效率很一般，这个位置还没有好到可以重仓，最好2套分开，或者清河不动;祝顺利！

Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

Q:提问:老师，您好，我的问题可能没问清楚，我和爱人都是燕郊本地人，两个孩子都已入学，因为爱人是教师，孩子都在她的学校入学，所以教育资源对我们来说不考虑了，地铁也不考虑了，因为我们都是体制内，北京也不能买房了，现在燕郊还剩下一个80平的两居，不远的老家村里自建了一个小别墅，因为不敢确定燕郊房子的涨跌，怕将来会涨价，所以想买个三居，但是看了您的文章觉得涨价似乎不太可能，所以专门进行提问，让您给指点一下到底出不出手？

A:回答:您好，我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判;如果单纯说环京的区域价值，那燕郊是距离北京最近的区域，和其它区相比燕郊的价值是最大的，这种区域的购买策略，如果是刚需自住需要靠近主干道，距离商业中心近的小户型安全系数相对是较高的，纯投资如果有更好的选择比如强二线，那不如退到强二线布局了，燕郊主要的价值就是离北京近，这也是前些年炒作的主要原因，但本地没有产业，从现在看基本是睡城的概念，作为北京的通勤，交通很不方便，只有一条通往北京城区道路的情况下早高峰基本是没法走的

即便是通了地铁这种人口密度不夸张的说不排队一小时上地铁很难，在北京工作居住在燕郊每天都回去的话体验很差，如果燕郊这个位置想要楼市健康发展，还是要有产业带动，但靠北京很难，现在北京整体的方向是向东南发展，通州运河商务中心全部兑现之后从距离上会溢出一部分刚需到燕郊，要说未来有没有行情，或许有，但不会太健康，涨涨跌跌投资就没什么意义了，其次通州运河发展需要时间，长则10年甚至更久，如果你们单纯是为了改善自己的居住条件在燕郊置换看个人的需求程度，如果确实需要增加居住面积工作稳定没什么不可，放平心态就可，不涨的话自己住，涨了更好！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:您好，本人家庭情况和需求如下：一、家庭资产负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌幅太多等回升一点再说。

手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到130多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后家庭收入能到120-140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。

二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd400左右，能够买一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。

三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等聚集地，购买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里比较熟悉，觉得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：

1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的选择对我来说，是不是相对最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的建议吗？

A:回答; 您好,1、如果自身经济状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走的,这是市场周期规律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;

​2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大一点的会更好,刚需盘里面有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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