龙光暴雷或早已注定，温州这两“去化困难户”楼盘不安全了

龙光还是没能熬过2022。

这家于温州初登场就大手洒金，看似财大气粗的深圳房企，在经过半年的“挣扎”后，还是认命“暴雷”了，下半年刚开场就宣布暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，步入违约房企行列。

港股市值从前两年的巅峰期约800亿元，跌至30.7亿元（2022年10月6日收盘市值）， 缩水超95%，“抽脂”、“割胃”都赶不上这速度。

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事实上，龙光会走到今天这个地步，早在年初就有迹可循。

彼时，业内关于龙光有20-30亿美元不等的表外美元私募债即将到期的传闻，不过龙光反手就是一记“澄清”，跟着2000万美元进行美元债回购，准备花钱消灾保平安。

结果，没过几天龙光又承认有担保私募债不超过10亿美元，这通自己狠起来打自己脸的骚操作愣是把人看懵。

只是当时2021年度业绩没有刊发，大家看得云里雾里，对龙光的真实债务状况拿捏不准。

结合，如被龙光否认的“集团内多数部门裁员占比在20%以上，甚至有些部门达到40%-50%。”的总部人士透露信息。

以及，之后龙光还将物业板块内龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业等多家公司的股权转让给合裕实业，进行“割肉自救”。

那时的龙光其实已经在走钢丝了。

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为了“用时间换空间”，龙光拼着港股停牌，硬是拖了3个月才发布2021年度的审核业绩。

只不过，那几个月龙光具体实现了多少“战术目标”，我们不得而知，但是刊发的业绩直接证实了龙光存在流动性风险。

其中，龙光2021年实现营业收入782.9亿元，同比增长19.3%，但重点在于归属净利润仅99.75亿元，同比下降23%。

同时，截至2021年末，龙光手持现金及银行结余约为382.36亿元，除去受质押或限制/指定用途等受限资产，非受限现金及银行结余为169.92亿元。

而龙光同期总负债总额为2181.33亿元，其中短期借款204.11亿元，及应付账款及票据492.72亿元。

这意味着，地主家不仅没有余粮，还快饿死了。

于是，8月7日龙光正式实质性违约，宣布暂停支付5笔境外美元票据到期利息，本金余额16亿美元，未付利息合计4180万美元。

更惨烈的是，在龙光港股8月24日恢复买卖当日，复牌即暴跌，跌幅一度超过57%，最终收跌51.38%，拒收1.06港元，市值当场仅剩60亿港元。

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回顾龙光发展的历程，只能说“大厦将倾非一日之功”。

成立于96年的龙光，自03年从大本营汕头出走深圳开始，便一股脑将自身大多数的土地储备押在了大湾区，同时在拿地策略上，龙光也“偏执”地王。

2014年，龙光以46.8亿拿下深圳市龙华区地王，楼面地价逾25000元/㎡，超过当时区域新房价格；

2015年，龙光以112.5亿元拿下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；

2016年，龙光又以140亿拿下深圳市光明新区一商住混合用地块，成为全国总价地王，而当时龙光总市值也不过约127亿元，这也意味着龙光为了拿地赌上了“全部身家”。

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哪怕是在21年，龙光还在土地市场狼吞虎咽，深圳首轮集中供地中龙光挥手80亿成最大赢家。

同年，首入温州的龙光也保持一贯的作风，高价拿下温州市永强北片区龙水单元YB-04-I-14地块（玖誉湾项目）、温州市半岛一期E-07-04、E-07-06、E-11-01地块（光辉之城项目）。

可以说，这股“搏一搏单车变摩托”的狠劲，确实也让龙光快速扩张至全国地产前20，风光一时。

但“成也萧何，败也萧何”，大环境下行，龙光高价拿地扩张背后的资金压力也成为公司破防的“罩门”。

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当一家房企出现资金问题，不要烂尾已经是房企对购房者最大的“怜悯”。

早于2021年，龙光多地“玖系”项目就曝出房屋质量问题——

比如广西南宁市的龙光玖珑郡业主爆料——“我是南宁市五象新区平乐大道50号龙光•玖珑郡的业主，我们小区于21年9月23日交付，小区属于精装房，从交房到现在已快两个多月，有很多业主已经入住，但小区却存在很多问题无法达到入住要求。

首先就是网络宽带问题，交房以来一直联系网络运营商了解宽带接入问题，但始终得不到很好的解决。多次联系网络运营商那边得到的反馈就是说由于市政的总管管道不通等问题才导致没有办法接入宽带进来，那么这个问题我们的物业也不能决绝，我们老百姓也不知怎样催促市政尽快整好管道问题，虽说五象南是新区，但隔壁项目交付入住就能正常接入网络而我们小区却不能，这给我们的生活带来很大困扰和多种不便利之处，严重影响到各业主的生活，电脑无法工作、防盗摄像头无法安装、联网的煤气表无法充值、电视无法使用、严重影响小孩学习情况等。”

比如佛山顺德的龙光玖龙郡，刚交付的新房质量问题严重——“设计存在缺陷、走廊渗水、卫生间渗水、房间渗水、吊轨推拉门稍微用力一推门框就被弹飞、消防喷洒头竟然是用双面胶来固定的......”

佛山顺德龙光玖龙郡交付实景图

再比如四川天府新区的龙光玖龙郡——不仅在销售初期使用阴阳合同等方式隐瞒了户数比例安置房为55%的事实，同时后续货不对板、地下停车场渗水严重、室内保温设计不合理，以及最离谱的还是“合同骑缝章对不上，后面近十来页合同为更换内容”。

图源于四川天府新区龙光玖龙郡业主

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就温州来说，两个龙光项目则是直接开盘就成了“去化困难户”，很难给龙光提供资金回血，还可能被总部牵连。

其一，玖誉湾，龙光高端产品线“玖系”，品质会不会像其他地区的“玖系”变成“韭誉湾”，等23年交付就能知道。

不过这个盘说实话烂尾的概率不大，虽然从21年11月首开至今，去化才约23%，但项目毕竟才37亩地，还有将近三分之一的安置房，再加上人才房，二者的比例超过55%，龙光吊口气把它建完应该没问题。

只是，项目后续安置房和商品房的物业管理也是个大问题，影响价值上升空间，更别提现在龙湾多盘厮杀，要买在龙湾有的选，多看看。

玖誉湾区位图

其二，光辉之城，龙光和旭辉一起吃下的近300亩大盘，虽然挂着未来社区的头衔，但遭不住生不逢时，且两家开发商都不争气。

9月27日，旭辉无法偿还天津兴际企业管理咨询公司旗下的非标债务，即将暴雷，但还没完全爆；10月7日时，旭辉港股跌幅扩大至15%，大有步龙光后尘的迹象。

而光辉之城近来大幅变相降价背后，可能就是两家房开的“竭泽而渔”。

光辉之城区位图

目前，该项目一期（19#、20#、21#、22#）21年底入市至今去化约58%；二期（2#、12#、14#、17#、18#、20#、21#、22#）今年4月上市，去化才约19.56%。

要知道，光辉之城还有十几栋的房源没上市，其住宅总建面约223484.13㎡，而一期 二期住宅建面才51757.51㎡，只占到23%。

那么问题来了，两家房开要钱没有，款子又收不回来，剩下17万方的房子怎么建？

万一旭辉也彻底爆雷，那未来社区的配套，以及光辉之城的主打综合体......

真悬！