成都楼市：为何说青白江区的房子自住尚可，投资潜力一般？

经常有购房者询问：青白江区的房子能买吗？有没有投资潜力？

在青白江工作或者本身预算较低又希望购买新房的外地低预算购房者，买青白江的住房，用来自住是没有问题的！倘若买青白江的住房用来投资，意义不大，至于说青白江的房子能不能涨，从长远看：能涨，不过非常的缓慢！当成都房价整体上涨的时候，它同样能够跟着上涨一些，想大涨之类的还是算了吧！

为何说青白江的房子缺乏投资潜力呢？

这是由青白江的产业布局结构和人口流入决定的！

青白江区东接金堂，西靠新都，北连广汉，南挨龙泉驿，该区成立于1960年，是成都成立最早的一个区，也是成都有名的化工工业基地！在成都低调发展的这几十年里，青白江化工业基地对川内外化肥供应，成都经济的发展有着卓越的贡献！

不过，随着成都发展的转型，打造旅游、宜居城市开始，青白江区的化工业逐渐成为成都发展的绊脚石！青白江这个老工业基地，想要进一步发展，也需要做出相应改变，产业布局上就需要进行调整。比如说成都的北改，就提到并对青白江化工业整体向外转移搬迁，打造成北门区域宜居宜业城市！如今，整个青白江区的大型化工厂已然不多了，小型化工厂基本上关闭或者搬走了。

现在的青白江区城市面貌已经焕然一新，青白江围绕着凤凰湖打造的凤凰新城，周边环境与老城区完全就是两个世界，凤凰新城环境优美，宜居性极强，而老城区由于历史原因整体还是破败不堪，也是未来拆迁重新规划打造的区域。

没有了化工业作为青白江的经济支撑，那么又由什么产业来支撑引导青白江区未来的发展呢？由蓉欧高铁铁路港片区作为青白江产业发展作为支撑，在此基础上衍生了：自由贸易区、物流运输集散地，进出口加工制造业、会展服务、科技服务、特色金融等口岸服务和信息服务。

看起来铁路港片区可以给青白江带来无限的荣光，事实上，真正影响青白江地区的产业依旧是物流集散运输业和进出口加工制造业。其他产业暂时无法给青白江带来更多的人流量，自然无法给青白江的楼市带来真正意义上的加持！

物流集散中心一般象征着嘈杂，大货车多，居住环境差，进出口加工业象征着中低收入的普通打工人，中低收入人群聚集的地方，何以支撑高房价呢？居住环境一般，又何以吸引更多的高收入群体过来买单呢？

青白江区全区的人口仅有五十余万人，而且以本区人口为主，外地流入人口偏少。带动一个区域房价上涨的往往不是本地人之间的流通，而是外地人涌入城市带来的供需失衡，以及降维打击性购房。

为何成都一些热门区域和板块的房价和普通人无关？那是因为这些区域和板块的房子基本上是外地人将房价抬高的。比如说成都的攀成钢、金融城、麓湖生态城的豪宅，这些板块的房子，你不会真以为是本地人把它买贵的吧？这些房子基本上是降维打击式购买抬高的。比如说攀成钢的房子，一些来自北上广收入相对较高的置业者以及一些网红明星选择了在这个板块购房，将这个板块的房价抬了起来。

青白江区显然不具备吸引这些高收入人群的潜力：

第一，同样是中心城区，青白江区所处的区位比较尴尬，它属于成都的三圈层，距离成都的市中心有着三十公里左右的距离，很难吸引更多的有购买力的人群入场。

第二，青白江区房价的天花板受到极大的制约，青白江西边的新都房价一直是在二圈层中垫底的，均价就一万二的样子，青白江再强，它也强不过新都，它的房价再涨，也无法超过新都。

青白江的房价能涨多高，还是得看新都的房价可以涨多高！

第三，交通配套上，青白江作为中心城区算是最尴尬的存在！有着50万常住人口的青白江有着通向欧洲的蓉欧高铁，却没有通向市中心的地铁；而仅有40余万人口的新津却有着通往市中心的地铁10号线。

相信很多购买了青白江区住房的购房者，无不期盼着青白江能够开通一条地铁，哪怕是将新都的地铁三号线延申到这边，也可以终结青白江成区60年，唯一不通地铁的中心成区的尴尬。不过，从成都五期地铁规划来看，还是让青白江失望了，这期地铁规划青白江还是被落下了。

第四，城市发展规划上，青白江吃了产业布局的亏。成都的发展规划是东进，西控，南拓，北改，中优的十字方针。同样是距离成都市中心有着三十公里的天府新区就享受到了南拓的红利，在产业布局上，天府新区兴隆湖板块和中央商务区的发展规划以及产业落地，远不是青白江能够相提并论的！天府新区优质板块的房价可以涨到三五万一平，而青白江区的房子也才八九千一平。

目前，青白江的楼市已经出现了房产过剩的苗头，青白江现在的二手房均价在7000左右，新房均价在8000左右，部分新盘还搞出了六千多一平的促销价格！房价会随着市场的波动而波动，但是不断出让的土地，不断上市的新盘将会不断地挤压青白江现有的新房和二手房市场。

现在，青白江处于在售状态的新盘就达到了31个的样子，未来还会有多少新盘上市？不知道！就现在在售的这些房子去化周期要多长时间？没有两三年是别想卖完的！

正因为如此，很多网友问我，青白江的房子能不能买，我通常都会说能，但是以自住为主，不要带有太多的投资思想就好，青白江的房价能不能涨？当市场好起来的时候，它的房价也是能涨的，不过掩盖不了它投资属性相对较弱的一面。

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