1/2000000的购房决策与选择，你做对了吗？

这个五一，你在哪排队？

小长假，全国各个景点开启人山人海模式；

前天130000000人出游，

今天240000000人出游。

排队之余，这几个重要消息则不可错过：

01

1、“港车北上”，粤港加速流动

6月1日开始申请，7月1日开始可驶入广东，接受符合资格的香港私家车均可，经港珠澳大桥口岸往来香港与广东，预计约45万名香港车主受惠。

点评：港车北上，带动的不止是45万香港车主，更加速了香港与广东两地的交流与互动。这对后续持续发展的经济、产业都有极大带动价值，吸引更多客流、资金流、商务流。一旦通畅起来，将真正福泽750万香港同胞，可以高效地在大湾区各个城市愉快地“买买买”了。

2、上海新政：多孩家庭首套公积金最高144万

5月1日起执行，多孩家庭在上海购首套房，公积金最高贷款限额上浮20%，即家庭最高贷款限额可达144万元。

点评：眼看上海、广州都在陆续出台新政，深圳购房者的心理阴影面积有多大？迄今为止尚未见到任何官方放松的声音，即便有也是“只做不说”的暗戳戳进行，可以说“全球楼市政策最严城市”依然非深圳莫属。

02

回到深圳市场，近期热度比较高的是豪宅法拍市场。

1、恒裕滨城二期即将于5月9日法拍一套房源（5座A单元40B），总面积278.58平米，起拍价1.07亿元，单价达到38.4万元/平米。若此次法拍成交，或将刷新深圳住宅市场法拍总价纪录。如今已吸引超过7800人次围观，341人设置关注围观。

恒二作为大热门楼盘，与该小区相关的风吹草动都是关注焦点，更别提法拍了。

2021年，恒二3座房源被拍卖，当时该套房源共吸引了15885人围观，建面约228.72㎡，起拍总价约5617.53万元，算下来起拍单价达24.56万元/㎡，最终该房源以总价约6317.5万元拍出，折合单价约27.6万元/㎡。

2、4月18日，位于前海妈湾的招商领玺一期，一套建面约120.53平的房源，法拍起拍价1446万，无人报名，流拍。

招商领玺该套房源的流拍，还是挺让人意外的。侧面也说明了现在市场情况下买家的心态。毕竟前海还有价格更低的新房在推出，而上述这套法拍房起拍单价12万/㎡。加上妈湾还需要以时间换空间，短期内不着急很正常。

如今即将在阿里拍卖网二度拍卖，5月5日起拍，起拍总价约1157万元，较一拍降了289万元，起拍单价约9.6万元。这个单价还是有点优势的，毕竟目前妈湾在售新房单价都10万+，况且该项目2019年11月入市时均价已10.8万，现在二拍相当于亏本法拍。

不过，招商领玺一期预计最快明年就可以进入二手房市场流通，相对片区新房、在售二手房来说，还是有一定优势。长线来看，加上妈湾最近调规释放了十多宗居住用地，意味着后续住宅供应会多起来，住宅成片成群，之于后市空间还是比较值得期待的。

3、另外，位于深圳湾的曦湾天馥一套建面183平房源，法拍起价约2536万，成交约3658万，11人争抢，溢价1000多万元成交，单价20万/平。

深圳湾的房子，始终牛。曦湾这套房子且不说产品本身，但是在地段上便可碾压其他，所以溢价无可争议。何况，这成交单价在深圳湾其实并不算多高，起码是在目前可见的安全线内。

4、位于南山西丽大学城的宝能城，30套法拍房产，最大面积199平，全部成交，且大多有溢价，成交总价在1393万元到2576万元之间，成交均价约10万/平。

宝能城的法拍房无需多说，现在的成交价相对高峰期的15万/㎡来说，已经是低很多了。而且这批产品赠送率高，实际单价其实更低。

03

不同于正在观望市场的买家，豪宅业主的挂牌却异常凶猛。根据二手房市场的反馈，近期各个豪宅板块的成交价都在上涨。比如香蜜湖豪宅板块，今年前两个月上涨了10-15%左右，成交价普遍高于指导价15%以上。

香蜜湖的水榭花都三期，2月一套272㎡房源成交价高达6900万，相比去年11月份上涨了600万。

同区域的熙园，今年一套别墅以1.2亿成交；附近的蝴蝶谷顶楼复式以1.03亿成交。

加上深圳取消参考价，二手房按评估价贷款，对很多卖房的豪宅业主来说，确实是好事。特别是高总价的豪宅，市场价与指导价差距较大，现在可以正常贷款，对买家来说降低了压力，二手豪宅接下来估计也会有一波。

总的来说，深圳豪宅市场，买家卖家的心态多少都有一些变化。只是对不同人来说，现在究竟是买还是卖？置换又该如何选择？对有购房或置换疑惑的深圳人来说，都不是小事情。

但无论怎么变，@房地内参 坚持提醒大家：购房作为大宗资产，事关家庭十年、二十年、三十年的长期行为。千万不能用消费者心态去看待，租房才是消费行为。

对绝大多数人来说：⑴选择1个项目就是放弃深圳其它约3600个小区、这是1/3600的操作，⑵选择1套房就意味着要放弃其他2000000套房、是1/2000000的操作。

如何从3600个商品住宅小区中选到最适合自己的、如何从200万套房中选到自己能力所能把握到的最好的那套，并且这个选择要接受持续考验，时间要拉长到最少9年、最长30年来考虑，而不仅仅是当下的判断。

因此，事实上购房选择的难度比想象得大太多了！可以这么说，购房选择的重要性远超其他任何领域。

但是，购房又是非常低频的行为，为此积累专业知识是不划算的。所以购房的时候具备专业知识的人就被细分出来做专业服务。

而对非专业的购房者来说，善于使用专业人士的专业资源，其实是非常划算的，甚至可能因此挽回你几十上百万的损失或增加上百万的收益。毕竟，这可是1/2000000的重要决策，岂能轻视？！