春申凭什么这么贵？

春申是一个略微神奇的板块，为什么这样说呢？

看春申的位置，它位于外环外，但它的房价和热度不仅高于外环内的一些板块，连与它同在外环外的莘庄，也得避其锋芒。

笔者特地查了近一年春申和莘庄的二手房成交均价：春申为67931元/㎡，莘庄为65833元/㎡。

春申和莘庄近一年二手房成交均价

春申竟然比莘庄贵？！可能很多不熟悉上海西南板块的朋友会感到些许惊讶

但现象不重要，重要的是引发现象的原因

莘庄处于上海西南中心枢纽位置，在上海2035规划中被定位为“城市副中心”，规划定位高，辐射范围极广。

那春申的房价到底凭借了什么超越了莘庄？春申房价的基石是什么？如果在春申置业的话，有什么选择？

左手闵实验，右手莘松中学

双学区制霸

春申二手房能够笑傲江湖，离不开学区的加持。

春申是闵行教育最强的板块，板块内有闵行一梯队小学——闵行实验小学，它有4个校区，其中三个校区在春申，分别是总校春城校区，景城校区和畹町校区。

闵实验在春申的三个校区，是上海仅有的不需要户口，仅靠居住证积分就可以上的一梯队学区板块。而且因为闵行实验小学各校区之间的交流密切，老师互相流动，各校区之间的教学质量差异不大。

所以在2021年以前，买到闵实验的学区房，就是稳赢，哪怕统筹，都是回到闵实验的碗里。

但后面由于生源不断增多，2021年招生简章已经明确要求入户满一年，并且统筹分配中又多了曹行小学，入学不确定性增加了，所以现在买闵实验学区房一定要提前准备。

闵行学校分组统筹

这三所小学对口的初中都是莘松中学，是闵行区的公办初中里数一数二的角色，每年预录四校八大的人数在闵行区名列前茅。

莘松中学

春申有很多双学区房，这是春申房价坚挺的基石。

纵观外环外，真正能称为双学区的板块，只有七宝、春申、紫竹。

而这三个板块中，七宝位于航道下方，板块缺乏高品质小区，人口多为外来务工人员，素质不统一。紫竹远离市区，配套待完善，同时紫竹学校的真实水平还需要再时间检验。

唯独春申，板块内多次新房，城市界面较新，生活配套完善，居民以外地知识分子家庭和上海人为主，整体素质较高。

所以在外环外买学区房，一定要看春申。

当然春申的学区房受政策影响，也出现了价格跳水的现象，典型代表就是高兴花园，一个房龄超过20年的老小区。

但大家只注意到了高兴花园下跌，却没有注意到春申其他同学区次新房并没有出现大幅降价的情况，如春申景城一期。这也侧面反映了，次新房的保值性高于老公房。

难以复制的居住氛围

除了学区以外，春申的居住氛围也是一个强过莘庄的优势。

莘庄的老房子较多，加上交通枢纽的缘故，人流巨大，外来人口多，真的算不上宜居。

而与莘庄相比，交通是春申的短板，但也正因为如此，让春申避免了过多的流动人口。加上春申是统一规划的居住示范区，社区规整，生活配套完善，街道绿化好，城市界面较新，居住环境极佳。

春申的城市界面

也许有人会觉得居住氛围是一个很虚无缥缈的东西，没有地铁、商场、学校等资源来得实在。

但实际上，大部分的资源都是可以复制的，尤其是上海现在高速发展，每个区域都在拼命完善自身的资源配套。

春申实拍景

没有商场、没有学校、没有医院都可以解决，只要出个规划，画个圈圈，把资源引进来即可。

交通也是一样的，这几年上海地铁拼命建，很多板块已经告别了没有地铁的历史，房价也实现了跃升。

而唯独居住氛围是最难改造的，因为大部分区域的城市界面已经定了调，短期内不可能大拆大改，只能“缝缝补补”继续生活。

同时比起学区的优势来说，居住氛围的优势更稳定。因为学区主要是受政策，存在不确定因素

春申的居住氛围是一个难以复制的优质资源。房子最终是拿来住的，让人住得舒服的房子，才是常青树啊！

春申置业分析

说了这么多，最后我们来看看春申的房子。

二手房方面，春申的选择面丰富，刚需到改善都可以满足。

春申景城是春申二手房的扛把子。

小区共分为4期，一期叫湖滨晨韵，二期叫湖畔林语，三期叫MIDTOWN，四期正在开发建设中。

春申景城以新古典主义风格为主，外立面采用赭红面砖和天然花岗石，不仅彰显建筑的大气和时尚，还经久耐用，历久弥新。

所以哪怕春申景城已经有一定房龄了，但看起来依然很新，与周边的小区形成鲜明对比。

小区内形态变化丰富，各组团景观围绕风景画主题各具特色。漫步在小区里，仿佛置身于湿地公园，绿树成荫，高楼隐隐从树叶的缝隙里透露出来。

小区楼间距很宽，密度不大，保证了每一栋楼的采光。

小区物业公司是万科，安保十分严格（亲身体验）。

访客和业主进出的门是互相独立的，保安会对访客进行严格的筛查，闲杂人员很难混进去，非常有保障。

春申景城整体的品质很高，所以价格也偏贵，近一年的成交均价为96696元/㎡，多以大户型为主，适合想要兼顾品质和学区、预算较高的客群。

除了春申景城以外，次新房还可以选择上海春城和万科假日风景，品质虽然不如春申景城，但学区和配套是差不多的，性价比很高。

万科假日畹町

如果单纯想买一套房子挂户口，可以考虑有对口闵实验的老小区，如莘南花苑、高兴花园、莲花新村等。

新房方面，春申板块断供多年，但今年将迎来全新的房源供应。

但值得注意的是，今年上半年春申板块并没有宅地出让，若是下半年春申仍然没有新的宅地，这就意味着春申短期内不会再增加新房供应量，想要在春申上车的朋友，得抓住机会，不要错过了。

首先是越秀仁恒·天樾园和

去年10月，仁恒&越秀以46.21亿摘得闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块，成交楼板价43057元/㎡，出让面积61326.1㎡，容积率1.75，房地联动价73600元/㎡。

项目的主力户型为建面约100㎡3房、建面约120㎡3房、建面约125㎡3房、建面约170㎡4房。

以下户型图均为设计过程稿，最终户型以开发商公示稿为准，仅供参考。

100㎡户型图设计过程稿

120㎡户型图设计过程稿

125㎡户型图设计过程稿

170㎡户型图设计过程稿

按照7.36万/㎡计算，项目主力总价段约在700-1000万左右。

周边次新房均价在9~10万，一二手明显倒挂，加上春申的教育，优势明显。

最新消息，越秀仁恒·天樾园和已经过会，预计近期开启认购！8月底开放售楼处。

其次是春申景城四期，项目紧挨着春申景城三期和锦梅馨苑。

根据项目公示的设计方案，未来春申景城四期将供应联排&合院产品。小区人车分流，总户数预计1498户，车位1375个，小区内部设计了多个下沉庭院。

据项目曝光的效果图来看，小区内延续了往期的水景以及高绿化率，建筑形态美观，成品让人期待。

说在最后的话：

春申板块的优势是强教育资源，同时又是居住示范区，城市界面较好，生活配套齐全，居住属性较高，在市场上很受欢迎。

但春申板块也有一些缺点，首先是地铁在板块边缘运行，完美避开了板块的核心区域，所以依靠地铁出行不是很方便，出行主要靠自驾。

其次是板块内缺乏大型商业体，需要到邻近板块才能享受到逛街购物的乐趣。

但瑕不掩瑜，春申依然是外环外置业的优选板块。

春申的二手房选择面丰富，从刚需到改善都可以满足；而新房供应则比较少，加上一二手倒挂明显，未来打新春申的竞争会很激烈。