上海新房以及二手房：交易税费解析

上海买房

二手房需要交哪些税？

新房需要交哪些税？

动迁房和售后公房需要交哪些税费？

个税按何种方式可以少交些？

转让售后公房后什么情况下能减免契税？

二手房交易过程中涉及的常见税费包括：

增值税及其附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、印花税、个人所得税、契税；

上海市二手房交易中所产生的税费又因普通住宅和非普通住宅而不同。

首先普通住宅的标准应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。

不能同时满足条件的为非普通住房。

房屋类型：

五层以上(含五层)的多高层住房

不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

成交价格：

内环以内：≤450万元/套

内外环之间：≤310万元/套

外环以外：≤230万元/套

建筑面积：

单套建筑面积≤140平方米

不能同时满足以上条件的为非普通住房。

一.上海二手房交易税费：

·增值税及其附加税:

1、满5年且为普通住宅：免征

2、满5年且为非普通住宅：[(税务核定价-买入价）÷1.05] x 5.3%

3、不满5年：(税务核定价÷1.05) x5.3%

▲支付方：出售方

·个税：

1、满5年且唯一：免征

2、不满5年且为普通住宅：

a.可选全额（核定价格-本次交易增值税）x1%

b.可选利润20%

3、不满5年且为非普通住宅：

a.可选全额（核定价格-本次交易增值税）x2%

b.可选利润20%

▲支付方：出售方

需注意：

1、全额缴纳个税需减去增值税后计算，附加税不能减去。

2、 按利润20%缴纳个人所得税可抵扣的项目有：买进的合同价格、买进所缴纳的契税、本次卖出的增值税及附加税、装修费用（≤买进的房屋合同价格10%）、购房按揭贷款利息。

公式如下：

（税务核定价-原值-本次增值税及附加税-上次契税-网签价×10%-贷款利息）×20%

·契税：

1、首套且面积≤90平：(核定价格-增值税）x1 %

2、首套且面积＞90平：(核定价格-增值税）x1.5%

3、非首套：(核定价格-增值税）x3%

备注：只减去增值税部分，附加税不减；契税的首套指家庭名下无任何上海房产，包括与他人共有。

·居间费：

居间费一般为上家1%，下家2%（房屋总价）

·交易登记费和抵押登记费

·售后公房及动迁房的交易税费算法

售后公房是指按照国家房改有关售房政策,将原来是租赁用途的公房,按成本价、标准价或优惠价出售给原承相人。即根据国家政策,按成本价或标准价购入的由单位建设的安居工程和资合作建设的住房。

售后公房又分央产房和非央产房两种产权性质。前者若上市交易,需到央产房管理办公室查询是否被许可,即使许可,也要与房屋原产权单位签署物业协议,之后方可出售。后者无交易限制,不过也分两种情况:成本价售后公房直接交易无妨;标准价或优惠价售后公房需补交成本价。

动迁安置房(简称动迁房)是指因城市规划、土地开发票原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。动迁房买卖必须满足以下条件之一才可进行交易

(1)自该房屋房地产权证登记之日配满三年。

(2)开发商大产证和动迁协议共同满三年。其中大产证指的是在房屋竣工验收之后交付产权人之前,

由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请,房地产管理部门应当颁发房地产权证。大产证的登记日可以在房屋所在区的交易中心查询到。

二.上海新房交易税费

新房主要就为契税

上海新房税费是多少？

1.契税：

首套且面积≤90平：1 %

首套且面积＞90平：1.5%

非首套（二套）：3%

2.交易手续费：2.5元/平方米*建筑面积

3.合同印花税：总房款*0.05%

4.交易登记费：80元/套

5.配图费：25元/张

6.权证印花税：5元/本

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