房地产开发成本 开发成本6个明细科目

一文让你掌握房地产开发企业各环节涉及的税费

一、取得土地环节

1、契税

应纳税额=土地成交价格x适用税率（3%-5%）

2、耕地占用税

应纳税额=占用的耕地面积x适用税额

3、印花税

土地使用权出让合同金额x0.5‰

4、城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积x适用税率

5、个人所得税

代扣代缴

二、建设施工环节

1、印花税

·建设工程勘察设计合同金额x0.05%

·建筑安装工程承包合同金额x0.03%

·借款合同金额x0.05%

2、增值税

取得进项发票

3、城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积x适用税额

4、个人所得税

代扣代缴

三、预售环节

1、增值税

·一般计税：应预缴税款=预收款/（1+9%）*3%

·简易计税：应预缴税款=预收款/（1+5）*3%

2、城建税及附加税

应预缴税款=预缴的增值税额*税率

城建税(7%、5%或1%)

教育费附加(3%)

地方教育附加(2%)

3、土地增值税

应预缴税款= (预收款- 应预缴增值税税款)x*预征率

4、企业所得税

房开企业销售未完工产品取得的收入，先按预计毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

5、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额X 0.05%

6、城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积X适用税额

7、个人所得税

代扣代缴

四、竣工交付环节

1、土地增值税

·应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目金额X速算扣除系数-预缴税额

·增值额=清算收入今(土地出让金及契税+房地产开发成本)X120%-房地产开发费用-城建税及教育费附加

2、增值税

·一般计税:应缴税款=全部价款-当期允许扣除的土地价款) /(1+9%)*9%-进项税预缴税款

·简易计税:应缴税款=销售额/(1+5%)*5%-预缴税款

3、城建税及附加税

应缴税款=实缴的增值税额*税率

城建税(7%、5%或1%)

教育费附加(3%)

地方教育附加(2%)

4、企业所得税

房地产企业一-般采用查账征收，适用25%税率

5、城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积X适用税额

6、个人所得税

代扣代缴

五、房产持有

1、房产税

·自用房屋:应纳税额=计税余值*1.2%/12*本期应税月份

·计税余值=应税房产原值*(1-扣除比率)

·出租房屋:应纳税额=计不含税收入*12%

2、城镇土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积X适用税额众

3、个人所得税

代扣代缴

房产企业交税