黑龙江牡丹江楼市的危机，低廉的牡丹江房价与牡丹江市楼市的潜力

黑龙江牡丹江市是黑龙江13座地区级中心城市之一，牡丹江地处黑龙江东南部，是黑龙江省相当知名的旅游中心城市，素有“雪城”之称。

随着经济的发展，南北城市之间的差距比较明显，大量的东北地区人口流向了南方各大城市，牡丹江这座城市也不例外。

过去10年时间，牡丹江市的常住人口总量从280万人下降到现在的229万人。大幅度的人口净流出，也让牡丹江楼市房价逐没怎么涨。

大幅度的人口流出对于楼市而言算得上是一种危机，毕竟楼市的需求量与人口基数有很大的关系。

现在牡丹江市的房价不高，二手房平均房价大约为0.56万，新房的平均房价大约为0.6万，牡丹江房价在全国303座可统计的中心城市当中位居第233位。

牡丹江作为黑龙江重要的区域中心城市之一，在过去的2022年，牡丹江市共完成经济总量925.7亿元。

牡丹江市的经济总量在黑龙江13座中心城市当中名列第5位，由此可看出牡丹江也基本算得上是黑龙江地区重要的经济强市。

当然以牡丹江市的经济总量，如果放在全国所有的城市去比较，牡丹江市则在全国可统计的300多座中心城市当中位居第261位。

由此可以看出，牡丹江这座城市经济综合实力实际在全国也是处于相当靠后的位置。

按照牡丹江市常住人口总量平均折算，牡丹江市人均经济总量大约为5.09万元，其人均经济发展水平还可以，在全国所有城市当中位居第240位。

以当地的经济总量或者当地的人均经济发展水平来看，其实牡丹江这个楼市的房价并没有被低估。

经济综合实力位居全国第261位，人均经济发展水平位居全国第240位，城市房价位居全国第233位。

牡丹江市的管辖面积很大，超过了3.88万平方公里，现在的牡丹江市共包括有10座区县。

牡丹江城区主要是爱民区、西安区、东安区、阳明区，县级城市包括宁安市、海林市、林口县、穆棱市、东宁市、绥芬河市。

常住人口较多区域是宁安市，当地的常住人口总量大约为32.21万人。

从牡丹江市常住人口最多的区域来看，这座城市的人口相当分散，各大区县人口总量都不高，甚至很多区县的常住人口总量在20万人以下。

过去10年时间，牡丹江这10座区县常住人口总量唯一出现净流入的主要是东安区，常住人口从20万人增加到现在的22万人，另外爱民区的常住人口总量基本没什么变化。

就各大区县房价分布而言，东安区的房价最高，目前东安区二手房平均房价大约为0.62万，新房的平均房价大约为0.6万。

爱民区的房价要低很多，爱民区目前新房与二手房的平均房价基本处于0.47万左右。

西安区房价也比较贵，目前西安区的新房与二手房平均房价大约为0.6万左右。阳明区的二手房与新房平均房价大约为0.47万左右。

在牡丹江各大县级城市当中，宁安市二手房平均房价大约为0.38万，新房的平均房价大约为0.35万。

海林市的房价相当低，二手房与新房的平均房价基本处于0.29万左右。穆棱市、林口县二手房与新房平均房价基本处于0.35万左右。

绥芬河市与东宁市的房价也不高，目前这两个片区二手房与新房的平均房价基本处于0.33万左右。

从牡丹江市各大区县房价分布，可以看到地级中心城区的房价明显要高于普通的县级城市。

以更远的眼光看这片区域未来的楼市，牡丹江市地级中心城区未来的楼市保值空间最大。

随着经济的发展，人口迁徙已经不可避免，未来牡丹江，其他县市的年轻人仍然有可能会外流到南方城市，当然还会有人流向牡丹江地级中心城区。

对于很多人来说不需要去更大的城市，但需要前往城市配套设施较好的区域，所以牡丹江未来中心城区楼市的发展潜力仍然存在。

对于现在的牡丹江市而言，城镇化率大约为40%左右，相比于全国城镇化65.2%的平均值，还有很大的差距。

有差距则代表这片区域未来的楼市有一定的发展空间，虽然当地的常住人口在流出，但当地仍然存在一定的改善需求与刚性需求。

房价高，年轻人购房压力大，在大城市生活的群体，或许幸福指数远没有小城市那么高。

房价低，有低的好处，牡丹江市的房价低，年轻人在这边区域置业安家的成本更低。

对于很多年轻家庭来说，只需要自身的努力就能够实现城市居住梦，在这边去生活及创业，或许幸福指数更高。

对于楼市而言，危机与契机其实是并存关系，大多数人不会离开家乡，只会与家乡共同奋斗，共同发展。

牡丹江作为黑龙江省重要的区域中心城市，未来的城市发展空间并不低，相信这片区域未来的楼市，也一定能给留在这里的年轻人带来一定的城市发展红利。

个人观点，仅供参考。