大王山库存告急！熔断后再挂宜居+教育住宅地

2023年4月12日，大王山纯住宅地块挂牌截止，4家房企参与竞拍，历经17轮熔断。大王山在湘江新区的高定位加持下，在湘江科学城的高端规划下，在新房市场热度攀升下，房企对片区的认可度走高。

一、事件：17轮竞拍熔断后，大王山再挂高性价比地块

1、住宅地供应：32万方地块供应，楼面价仅4392元/㎡

6月9日，大王山又一宗纯住宅地块供应，这是大王山近两年挂牌的第5宗地块，其中3宗实现溢价，2宗多家房企参与竞拍，溢价地块占比达60%，而长沙六区一县的整体溢价土地占比仅6.5%。

从地块指标来看，土地面积为14.55万方，建面32.01万方，容积率2.2，最高土地现价161675万元，根据计容建面计算，地块起始楼面价为4392元/平米，如熔断楼面价也仅5050元/平米，楼面价甚至低于长沙县万家丽北，性价比较高。

2、库存告急：大洋湖价格洼地，片区地块库存告急

从土地价格来看，该宗地块属于大洋湖板块的价格洼地，距离地块600米的中建地块成交楼面价高达8050元/平米，相较于地块起始价高出3658元/平米。

同时，从近两年周边已出让的地块来看，该宗地块也处于低位，甚至比最低楼面价地块低出1208元/平米，更不用说5月洋湖湿地公园内挂牌的地块楼面价高达13500元/平米。

大洋湖地价持续攀升下，该宗地块无论是现在还是未来，或将都是难得一见的高性价比地块。

从土地供应来看，目前大洋湖板块纯住宅地块仅剩7宗，2023年计划推出地块仅5宗，且根据目前环境和规划，未来洋湖靠江地块将极大概率打造高端大平层项目，地块楼面价较高，高性价比地块主要集中在大王山挂牌的[2023]长沙市030号地块以及A-P02-A36地块，两宗地块总建面约45万方，按照目前片区主力项目流速，去化周期仅18个月。

无论是现在还是未来，大洋湖板块库存处于极低的状态，后期随着地块的逐步出让，新房市场将往大王山南板块发展。

3、强资源属性：名校资源+双公园，打造5分钟生活圈

[2023]长沙市030号地块挂牌条件中明确了该地块将配建一所中学和一个公园，未来教育和景观资源有明显优势。

具体来看社仓中学拟引进长郡中学，2023年将与项目同步开建，在目前买房教育为先的市场上，地块优势明显。

莲坪城市公园（暂定名）规划面积达5万方，被项目半包围，可以算是项目半个园林，南面与未来将保持原生态的狮峰山公园距离仅一条马路，北面紧邻2层楼的地铁三号线洋湖垸车辆站，项目高层甚至可直观洋湖景观；西面是希望小学，直线距离300米范围内流过靳江河。地块周边被自然景观环绕，景观优势明显。

（周边配套图）

除此之外，地块商业配套也有明显优势，2公里范围内有长沙荟聚以及大王山规划的商业中心地块，驱车5分钟内可享受高能级商业资源。

交通上，与地铁3号线山塘站直线距离在1公里以内，可使用地铁出行；自驾出行则无论是通过北面的联江路前往洋湖、滨江等地还是通过南面的莲坪路隧道（规划）前往河东都非常方便。

另外，地块所处文旅板块，文旅资源充沛；紧邻湖南妇女儿童医院，医疗完善等配套优势，组成了一个名校+景观+集中商业配套的5分钟生活圈。

综上所述，大王山本次供应的[2023]长沙市030号地块呈现宜居生态、低密高端、近水望山、教育大盘等显性基因。

二、竞争环境：人口基数充足、置换需求旺盛，具备良好去化基底

1、项目竞争关系：流速高、去化压力小，未来竞争低

从地块目前市场环境来看，宗地周边3公里范围内主力在售项目月均去化基本保持在万方以上，均实现较高流速，片区楼盘去化压力小、扛风险能力强；华润润樾府与保利长交锦上是大王山片区热度在售项目，多次开盘去化率在80%以上，成为长沙主城区亮眼的存在，在项目高热度带动下，大王山成为名副其实的热销片区。

同时目前板块内库存较少，狭义库存仅4.8个月的去化周期，随着周边大部分项目在未来几个月清盘售罄，地块入市后竞争力度较低。

2、产品发展格局：改善占比趋多，宜居性进一步显现

从大王山板块近几年产品发展趋势来看，大王山板块面积逐渐趋向大平层改善产品，从2018-2021年90-120㎡为主力到2022年以140-160㎡为主力，同时160-200㎡面积段占比逐步加大，大王山板块生态宜居示范区定位下，对于宜居、舒适度越来越注重。

3、区域人口分析：人口基数与密度增加，有着强劲支撑力

从人口基础来看，大王山板块随着发展完善，已进入了兑现期，逐步向外传导价值，人口基数与人口密度逐渐增加，大王山现有人口的自我造血能力充足，对于后期发展有着强劲支撑力。

具体表现来看，大王山居住人口近40%片区就近工作，仅大王山文旅新城板块占比就已经超过洋湖板块，可见片区产业及配套资源的兑现，带动了人口的定居。

从人口职住分布来看，洋湖与大王山居住人口边界逐步消弭，工作人口和居住人口联动性较强，同时后期随着大王山规划的湘江科学城落地以及其板块内的商业地块兑现，未来两大板块的联动性将更强。

从人口职住流动来看，大王山对城南区域有较强的辐射力，联动洋湖区域及少量含浦区域人口，庞大的人口流动为大王山片区带来新的置业活力。

同时从人口属性来看，洋湖与大王山板块人口主要属性偏向不同，针对属性偏向对于人口吸引力不同，洋湖人口情况偏向居住商务属性，而大王山蓝绿占比高达73%，更是规划了全省最大的文旅产业，再加上片区整体容积率仅1.96，在强景观与低密属性的加持下，片区内宜居性更高，更适合居住，故片区休闲、康养需求更旺盛。

总结：前有多宗地块熔断，后有人口聚集导向明显；先天宜居属性突出，后天教育大盘显现；现有库存亟需补充，未来地块发展向南……大王山作为长沙目前房地产市场的主力板块，是因为已落地资源强劲，更多的则是因为其规划发展价值潜力突出。