江苏县级城市楼市的危机，睢宁县、沛县、丰县楼市的潜力与未来

江苏徐州是苏北地区最大的中心城市，更是淮海区域最大的中心城市，徐州都市圈作为江苏省三大都市圈之一，对于县级城市，未来的城市发展也非常重要。

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自去年到今年，位于徐州地区房价上涨过快，相对来说，苏北房价在这一年的上涨幅度要比苏南还要高一些。

随着今年8月开始，房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线，抑制企业融资，对于苏北的县级城市来说，或许会产生一定的影响。

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在徐州地区，有三个百万级与准百万级的人口大县，分别是睢宁县108万人，沛县103万人，丰县93万人。

人口是支撑一个城市发展的基础，而人口总量大更是城市壮大的根本。

对于徐州地区，目前的常住人口达到908万人，在江苏13个地级城市当中排在第3位。可见徐州也是一个庞大的准千万级的特大城市。

生态宜居之城

对于一个县级城市楼市来说，或许影响房价的不单单只是人口，而产业和土地供应更是未来支撑楼市发展的重要因素。

为了更好的来认识这三座县级城市，首先让我们来对他们的产业进行一定程度的了解。

江苏睢宁县，总占地面积超过1767平方公里，根据第7次人口普查数据，过去10年时间，睢宁县人口流进5万人，现在睢宁县的人口达到108万人。

这样的人口体量在县级城市当中，在全国大概处在第191位，徐州地区排名第三。

人人向往的都市生活

目前睢宁县已经形成四大支柱产业，分别是白色家电、纺织服装、皮革皮具、生物医药等。

2020年睢宁县共完成经济总量达到619亿，在徐州11个区县当中排在第7位，这样的成绩实属不易，如果把睢宁县放进浙江90个区县当中排名，睢宁县大概处在第50位左右，成绩处在中等水平。

如果从地理位置上看，睢宁县与宿迁城区更近，反而与徐州城区更远。

特殊的地理位置，就地城市化，或许是睢宁县未来最好的城市化发展道路。

我们再来认识一下江苏沛县。

沛县的地理位置实际也是远离徐州城区的，而沛县反而距离枣庄以及微山县非常近。

同样，沛县就地城市化，或许也是未来城市化的发展趋势。

根据第7次人口普查数据，沛县拥有103万人，但相比于10年前沛县减少11万人，侧面反映到沛县是一座人口处于流出状态的县级城市。

幸福之城

沛县的管辖面积达到1349平方公里，而目前沛县的人口总量大概排在全国县级城市216位，徐州地区第4位。

沛县是一座资源丰富的县级城市，目前沛县已经形成铝、盐、煤、电、农产品加工等5大类支柱产业。

2020年，沛县共完成经济总量达到805亿，这样的数据在徐州地区排在第3位。而沛县在全国县级城市排名也非常靠前，综合实力大概处在第52位，可以看到这座城市经济发展的确具有很大的潜力。

我们一起来认识一下江苏丰县。

地理位置上，丰县也是远离徐州城区的，而丰县和沛县是相邻的。

其实丰县也是一座人口流出的县级城市，过去10年时间，丰县大概有流出3万人左右。

现在的丰县人口93万人，而丰县的管辖面积是1446平方公里。

目前丰县的支柱产业主要是新能源电动车、煤源新材料、新型材料等。另外丰县还在积极培育壮大零甲醛家居、绿色食品、数字经济、智能终端等产业。

2020年，丰县共完成经济总量486亿，在徐州地区排名第8，丰县在经济的实力上，要比睢宁县以及沛县要低一点。但这样的成绩，实际比中西部地区绝大多数的县级城市都要强大。

自去年到今年，位于徐州地区房价上涨过快，但主要涨幅较高的区域是徐州中心城区，而对于徐州的县级城市来说，上涨的幅度其实不够明显。

现代都市住宅小区

在这三个县级城市当中，沛县的二手房房价最高达到0.77万，而睢宁县是0.73万，丰县是0.67万，这三个城市的二手房房价分别排在第7位、第8位、第9位。

对于这三个城市的新房房价来说，沛县新房房价0.65万，睢宁县新房房价0.64万，丰县新房房价0.62万。

相对来说，不管是二手房还是新房，这三座县级城市楼市房价都较为健康。

城市风光

随着城市化的发展以及城市差异化越来越明显，很多有实力、有能力的年轻人纷纷选择进城安家。

而对于一些配套设施完善的中心城区来说，或许更吸引未来的年轻人，对于整个大徐州地区作为准千万级的区域中心城市，徐州城区必然会到周边县级城市的年轻人产生一定的虹吸效应。

当然随着这三座县级城市综合实力的不断提升，加大对医疗设施的提升，对基础教育的提升，位于这些县级城市的农村，人口也会快速进入县级城区。

从中期、长期的角度来看，这三座县级城市，未来中心城区的人口还会持续聚集，但对于农村乡镇的人口，应该还会持续流出，而且这种流出状态或许会越来越明显。

从短期的角度来看，对于睢宁县、沛县、丰县，这三座县级城市楼市房价上升概率不高，但下降的空间是比较有限的。

对于现在县级城市的年轻人来说，努力奋斗挣钱是主要的目标，而楼市房价的稳定与稳健增值也是对于年轻人最好的支持。

城市夜色，灯火辉煌

不一定所有的人口都要聚集到更大的中心城市，但对于农村的人口来说，或许未来绝大多数的年轻人仍然会走进城市，融入城市生活。

感叹徐州地区这些年的发展，也让很多徐州的年轻人认识到，家乡一样大有可为。

相信睢宁县、沛县、丰县未来的发展会更好，三座城市都会成为苏北重要的生态宜居之城。

个人观点，仅供参考。