黑龙江齐齐哈尔楼市的危机，低廉的房价与齐齐哈尔市楼市的潜力

齐齐哈尔是黑龙江省人口第二大城市，齐齐哈尔地处黑龙江西北部，是黑龙江、吉林、内蒙古三省交界的区域中心城市。

根据最新的常住人口统计数据，齐齐哈尔市的常住人口总量大约为406.76万人，相比于二十年前，齐齐哈尔市全域范围内的人口净流出高达135.2万人。

由此可见，齐齐哈尔市是一座人口大幅度的净流出的城市。随着人口的流出，楼市的需求量也在逐渐减少，这对于楼市而言算得上是一种危机。

现在齐齐哈尔市的房价真便宜，二手房的平均房价大约为0.49万，新房的平均房价大约为0.57万。

齐齐哈尔市的房价在全国可统计的300座中心城市当中名列第269位，这样的城市房价基本处于全国房价相当靠后且倒数的位置。

当然齐齐哈尔房价也远不及省会哈尔滨市以及工业名城大庆市，目前与齐齐哈尔市房价差不多的城市，还有贵州安顺市、湖南湘西州、吉林松原市、贵州铜仁市、广东云浮市。

齐齐哈尔地处嫩江平原，曾经的齐齐哈尔相当的繁华。

随着时代的发展，东北的严寒留不住更多的年轻人，齐齐哈尔的经济发展也并没有跟随南方城市而大幅向前。

在过去的2022年，齐齐哈尔市共完成经济总量1,318亿元，在黑龙江省各大城市当中排名第三，在全国所有城市当中名列第222位。

按照齐齐哈尔市的常住人口总量平均折算，齐齐哈尔市的人均经济总量大约为3.24万元，齐齐哈尔市的人均经济发展水平其实在全国处于接近垫底的位置。

以齐齐哈尔市的经济发展水平再看齐齐哈尔市的房价，或许我们能够完全理解，为何这座城市的房价会如此之低。

齐齐哈尔的管辖面积很大，整个区域的管辖面积超过了4.42万平方公里，一个齐齐哈尔约占到浙江省管辖面积的1/3。

由此可见，齐齐哈尔虽然人口总量在黑龙江排名第二，但齐齐哈尔的常住人口非常分散。

齐齐哈尔地区包括16座区县，只有两座县市的常住人口达到了40万人以上。讷河市常住人口总量大约为43.69万人，龙江县常住人口总量大约为41.43万人。

齐齐哈尔市拥有多座地级中心城区，常住人口总量较多的区域主要是龙沙区、建华区、铁峰区、富拉尔基区。

建华区与龙沙区的常住人口总量基本处于34万人左右，铁峰区的常住人口总量大约为27万人，富拉尔基区的常住人口总量大约为20万人。

由于齐齐哈尔各大区县人口基数较少，而且人口分布较为分散，所以齐齐哈尔各大区县的房价都不高。

就目前来看，齐齐哈尔市房价较高的区域主要集中在建华区及龙沙区，建华区的楼市新房与二手房平均房价基本处于0.59万左右，龙沙区的新房与二手房平均房价基本处于0.56万左右。

铁峰区的房价不高，铁峰区的二手房平均房价大约为0.44万，新房的平均房价大约为0.55万。

富拉尔基区的房价就更为低廉，这片区域楼市的新房与二手房平均房价基本处于0.48万左右。

齐齐哈尔地级中心城区房价不高，县级城市房价其实还要低一些。

房价较高的县级城市主要是泰来县及拜泉县，泰来县新房与二手房平均房价基本处于0.46万左右，拜泉县的新房与二手房平均房价基本处于0.42万左右。

人口大县的讷河市与龙江县的房价也不高，讷河市的楼市整体均价基本处于0.45万左右，龙江县的楼市整体均价基本处于0.4万元左右。

从齐齐哈尔大多数区县的房价分布也可以看到，这座城市的房价远远低于全国城市房价的平均值。

对于当地的年轻人来说，在这座城市置业安家的成本更低，在当地生活所需要的压力小的多。或许在齐齐哈尔买房幸福指数更高。

另外齐齐哈尔市的房价低，主要与当地的人均收入水平也有直接关系。

以2021年数据为例，齐齐哈尔的城镇居民人均可支配收入大约为3.31万元，这样的人均收入水平与全国平均值至少有1.4万元以上的差距。

当然收入低，当地的居民对居住品质的提升也有很大的需求。

尽管全域范围内有很多人流向了其他的城市，齐齐哈尔各大区县的城区规模也在不断壮大。

这几年齐齐哈尔全域范围内的房地产开发投资金额基本稳定在50亿元左右，现在齐齐哈尔一年的新房成交量大约为100万平方米。

按照每套住宅面积80平米平均折算，哈尔市全域范围内一年的新房需求量大约为1.25万套。

也就是说位于齐齐哈尔全域范围内，每年都有1.25万个家庭前往各大区县的城区购房安家。

在这些购房群体当中，有很多是改善群体部分刚需群体。

随着建安成本的提升，齐齐哈尔未来的新房房价下跌的可能性不大，近现在齐齐哈尔的楼市房价与建安成本相比，已经没有太多的空间。

以更长远的眼光看齐齐哈尔的楼市，楼市的潜力主要集中在齐齐哈尔的地级三大城区。

建华区、铁锋区、龙沙区未来的发展空间比较大，这些区域未来的楼市固定资产价值跑的赢通胀的概率较高。

当然对于齐齐哈尔多数县级城市而言，随着大量人口的流出，县级城市的新房开发会越来越少。

人口迁徙是无法避免的趋势，相信齐齐哈尔城区会越建越好，期待齐齐哈尔中心城区未来的蝶变。

如果不需要太多的压力，可以选择齐齐哈尔，齐齐哈尔是嫩江流域一座美丽的中心城市，更是黑龙江省西部最大的中心城市。

个人观点，仅供参考。