注意！你的学区房可能白买了！上海学区房有哪些坑？

为了让孩子上个好学校，很多家庭在小孩还未出生时就四处寻觅学区房。

随着2020年“幼升小”“小升初”录取工作结束，上海的民办小学、初中生源“掐尖”时代已告结束，民办学校将不再具备挑选生源的权利，大批“牛娃”开始向公办学校回流。

随之而来的，是“学区房”的又一轮狂欢，学区房价格也再度成为市场上与居住价值最不相符的产品。

虽然很多连住都不能住，但是依然刷出了天价。

在上海徐汇区，一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子，在名校学区的加持下，价格竟然卖到了近24万元/平方米。

重大的利益之下，自然会诞生许多坑。

上海的学区房里有很多门道，有一些点，如果你不注意，即使你买了学区房，你的孩子依然不能入校，今天我们就来聊聊买学区房的注意事项。

NO. 1｜壹

对口小学发生改变

上海的学区房不是一层不变的，而是每年都会发生变化，其中新开学校对口调整影响最大。

很多售楼处在承诺学区的时候也会提醒各位一句：对于学区，要看楼盘建好后具体划分情况。如果中介或销售和你说学区的时候说的比较模糊，一定要问清楚是不是政府已经划分。

所以家长们一定要有心理预期，学区房并不是一成不变的。

除了新开学校调整外，还会有很多原因导致对口变化调整，比如通过摸底相邻街道2所学校生源数量差距较大，直接划分一部分地段到另一所学校，这也意味着家长花大价钱买到手的名校学区房，可能会降成普通学区房。

在这一点上，大家尽量多多关注政策，放宽心态，毕竟对口学区变化是不可控的。

NO. 2｜贰

不满足五年一户，无法对口入学

五年一户政策原文说得很简单：“2020年本区各公办小学继续实施每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会的做法（多胞胎、二胎除外）”

其实，所谓“五年一户”，就是指每个门牌号地址五年内只享有一次同校对口入学机会（双胞胎和二孩例外），因为小学正好五年一轮，所以再简单一点来说，就是这套房子里住着的“上家”孩子和“下家”孩子不能出现在同一个小学。

这里有几个注意点：

1、“五年一户”政策是针对不同家庭的孩子，双胞胎和二孩不受影响。

解读一下就是这套房子五年内只能有一户的孩子上学，而不是“五年内只能有一个孩子上学”。假如家里有两个孩子，他们的年龄只差3岁，那么只要注意老大满足“五年一户”政策，老二是不受这个政策影响的。

2、“五年一户”政策的实施上，有此政策的各公办小学会建立对口入学的新生数据库。

家长报名公办小学后有验证环节，与往年数据库进行比对，所以不满足“五年一户”的家长不要想着“蒙混过关”。

3、给租客办居住证上学，会占用“五年一户”名额吗？

这个问题分两种情况，如果租客使用了居住证进入了对口的小学，那就是已经占用了户主的入学名额，五年内是不可以有另一户的孩子入学的。但因为租户无房产，报名小学的排名靠后，很大可能会直接被统筹到其他学校。这种情况的话，就不占用对口学校的“五年一户”名额，五年内还是可以有另一户孩子入学的。

4、学区房就必须要提前5年买吗？

这是很多家长的一个误区，五年一户并不一定需要提前五年。只要满足自己孩子入学当年，跟上一个对口的孩子相差5年以上就可以了，不一定需要提前5年购买。

目前，静安区、长宁区、宝山区、浦东新区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、闵行区、嘉定区等9个区实施五年一户政策；虽然大政策没写明，但虹口区、普陀区个别热门学校也在实施五年一户政策；另外，崇明区的要求要宽松一点，实施的是三年一户政策。

这个政策主要就是为了遏制学区房过热，降低学区房交易转手率。

我们在选择学区房的时候，一定要注意房子是否用过对口名额，是否会影响自己孩子对口入学。

关于5年一户，大家可以做3件事：

NO. 3｜叁

户口未迁入，人户分离被统筹

除了要注意“五年一户”的限制，还要保持“人户一致”。

什么是“人户一致”？

首先明确“人户一致”、“人户分离”都是指孩子的户口（不是家长的户口），也就是人户一致的前提是孩子为本市户籍！

其次“一致”指的是“户籍地”和“实际居住地”一致，而判断这二者的依据是“户口簿”和“房产证”上的地址相同。

人户一致：孩子的户口所在地跟房产证地址一致

人户分离：孩子的户口所在地跟房产证地址不一致

很多家长为了给孩子更好的选择，购买新的学区房是家庭的二套房，就没有考虑到迁户口的问题，等到入学登记的时候才发现，如果要在新房对口入学，还要办理“人户分离回执”，那就晚了。

所以，买了学区房一定要迁户口，不要以为有房产证就可以了，在幼升小的时候，首要看的是户口，如果户口和房产证地址不一致，是很难对口入学的。

同时，孩子父母的户口最好也在，很多热门学校在录取排序时，排在第一位的需要孩子、父、母三人户口都在房子里。

除了自身疏忽以外，少数还可能遇上原房主不愿将户口迁出，或有特殊情况，迟迟不能迁出，导致自己不能及时迁入的情况。

要杜绝这种情况，需要大家在购房时合同中增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定，而且一定要是书面约定，因为如果仅仅是口头约定迁出户口，而实际卖房户口迟迟不迁出的话，由于户口管理政策的限制，孩子还是没法入学！

结语

小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息，包括学校的对口地段、学校的招生要求、学区房是否有孩子对口入学等等。

最好是花点时间自己研究一下，多方求证，不要只是道听途说。