拼多多入驻带来六千白领，上海这栋“月亿楼”如何管好“竖起来的社区”？

娄山关路茅台路，有一栋外形如同“拱门”的巨型写字楼屹立在路口，端正的外形和大气磅礴的中空结构设计，使之成为虹桥开发区近年来新的地标建筑。

这便是金虹桥国际中心，一栋总建筑面积超26万平方米，出租率高达99%，月税收过亿元的甲级写字楼。拼多多、尤妮佳、亚瑟士等中外企业总部或区域总部均设立在此，“什么都好”是几乎所有入驻企业给楼宇的一致反馈。

但就是这栋已经闪闪发亮的“月亿楼”，最近又给自己定下了新目标。1月中旬，中心南楼18层的楼宇党群服务站内，举行了一场“金虹桥国际中心楼宇治理议事会”的成立仪式。议事会首批成员有来自天山路街道、金虹桥置业的代表，还有来自拼多多、尤妮佳等大楼入住企业的负责人。

这是拥有26栋商办楼宇的天山-新虹桥商圈成立的第一家楼宇议事会，更标志着长宁区以天山路街道为试点，探索商办楼宇“垂直社区治理”正式迈入了体系化建设的阶段。

金虹桥国际中心商场地下通道入口。

（一）

拼多多来了，电梯挤爆了？

金虹桥国际中心是有着“改变世界城市天际线”之称的设计大师约翰·波特曼生前最后的作品，这从侧面反映了大楼高品质的“出生背景”。翻看大楼入驻企业的名录，宝马中国、康宝莱、尤妮佳、亚瑟士、兄弟中国、依图科技、拼多多……一连串科技、商贸领域的知名企业在此“安营扎寨”，世界500强企业中有8家就在楼内。

2017年初，金虹桥迎来了互联网“新贵”拼多多入驻。刚搬进大楼时，公司约有1000名员工，占据了大楼高区的一个大平层。不到3年的时间，公司员工数发展至6000余人，在金虹桥拥有了4万余平方米的办公面积。这6000名员工都在金虹桥办公，但随之而来的新问题也很快凸显——

拼多多实行每日11时至20时的错峰上班制，每天上午10时30分至11时的30分钟，就成为几千名员工集中涌入大楼的高峰。然而，这一时段还是楼宇内其他企业午休用餐高峰的开始，也是访客到访、上午商务洽谈结束的高峰时段。虽然金虹桥的南北楼分别有12辆客梯随时可供搭乘，但面对30分钟里“瞬时爆仓”至数千人次的乘梯需求，大楼业主金虹桥置业和物业公司浦江物业都一时没了办法。

金虹桥国际中心一楼大堂，刷卡穿过闸机就是电梯入口。 舒抒 摄

最早意识到“乘梯难”不能单靠一家解决的是天山路街道。街道党工委副书记刘于朋说，2019年自己刚到街道上任，同金虹桥置业的工作人员一同走访拼多多时，企业就迫不及待地提出了电梯问题。

一方面，互联网企业以年轻人为主，拼多多员工的平均年龄更是只有26岁。90后、95后上班习惯踩点“卡时间”，使得每天11时前的20分钟里，“打卡”上班的人数十分集中。人一多，电梯运量变大，等候时间一长，原本“精确”算好时间上班的员工，就面临规定时间“打不到卡”的迟到风险。另一方面，拼多多也担心，自己的上班大客流会对楼内其他“邻居”产生影响。

解决电梯拥堵这一诉求来自拼多多，但实则与楼内所有企业都有关。个性问题需要共性解决，在天山路街道牵头下，金虹桥置业和浦江物业协调，在拼多多上班高峰时段为企业加开4部货梯，增加短时运量。于是，高峰时段电梯总数增加至28部，服务全部楼层，确保了“上上下下”都不受阻碍。

金虹桥夜景

街道还为拼多多与楼宇协调，每天上午将打卡机暂时放置到大堂规定位置。员工进入大楼后可以先打卡，再通过临时摆放成蛇形的护栏，有秩序穿过闸机乘坐电梯。11时一到，企业撤走打卡机；大约10分钟后，电梯将最后一批打卡上班的员工送上楼。人潮退去，大堂便再次恢复如常。

居委会经常使用的“宣传入户”也运用到了楼宇治理。上海金虹桥国际置业有限公司营运总经理吴鸣先告诉记者，在为拼多多协调加开电梯时，楼宇和物业方也挨家挨户上门与其他入驻企业沟通，告知访客尽量避开10时30分至11时这段时间到访。同时，借此机会宣传该时段大楼加开电梯的消息，这些应急处置方案得到了租户们的理解。

“企业发展快，人员增长也快，任何小问题乘以几千人次的需求量，都可能变成大议题。”拼多多（上海）网络科技有限公司党委书记左效莹表示，楼宇公共设施的配置有限，因此更需要从实际问题需求出发，企业、楼宇、物业和街道建立高效的沟通机制，快速解决问题。“现在员工们不用‘冲刺小跑’挤电梯，步伐更稳健淡定，减少了很多上班路上‘最后一分钟’的安全隐患。”

（二）

企业“大家庭”和睦，楼宇经济更有活力

正是这桩为拼多多解决“电梯难”的案例，让吴鸣先意识到，大楼管理应该借助更多力量，而“管理”本身似乎也应该更进一步。这一步便是将“管理”进阶为“治理”。

2016年起，金虹桥国际中心的出租率就一直保持在接近99%的水平。一栋甲级写字楼常年保持近乎满租，即便在高楼林立的上海市中心也不多见。吴鸣先说，以往自己每周都会与物业上门拜访企业，一年下来，金虹桥内所有150家租户的负责人基本都能与他“打个照面”。

但他也发现了问题：一些企业提出的诉求本应该第一时间得到解决，但由于不属于物业的日常维修和安保服务，企业只能等到楼宇业主上门拜访时才提出；还有一些企业的需求建议楼宇和物业都帮不上忙，比如外地新员工的租房，年轻白领的联谊交友，这些都需要街道帮忙解决。

天山-新虹桥商圈鸟瞰

去年，天山路街道对辖区内26幢商办楼宇进行了系统排摸，梳理出了三种楼宇运营模式：开发商与物业一体化管理，比如金虹桥国际中心；楼宇和物业实行聘任制，双方分开运营；楼宇实行小业主自管，需要街道引导成立楼宇业委会，比如远东国际大厦。

这让街道党工委书记潘敏打开了思路：楼宇就像“立起来”的社区，企业是“家庭”，员工就是“居民”。只有像服务社区居民那样服务好白领员工，企业这个“大家庭”才会和睦，楼宇经济才会有活力。

街道这一“解题思路”很快得到了金虹桥国际中心的响应。大楼有完善的一体化管理基础，入驻企业与大楼物业、开发商相处融洽，具备了率先试点成立楼宇治理议事平台的“天然”条件。

在企业、楼宇、物业和街道组成的“新四位一体”楼宇治理架构中，企业是最小但也是最核心的单元。因此，议事会的首批成员名单里，除了金虹桥置业运营总经理吴鸣先、浦江物业金虹桥国际中心管理处总经理许朝滨、副总经理朱蕾这些“楼宇大管家”，还有尤妮佳生活用品（中国）有限公司党支部书记顾志炜、兄弟（中国）商业有限公司营业部经理钱骏、上海依图网络科技有限公司员工关系经理魏莹和拼多多党委书记左效莹。

今年1月，金虹桥国际中心楼宇治理议事会成立仪式。

金虹桥国际中心党群服务站点内，为入驻企业专门设立了企业文化宣传廊。 均 舒抒 摄

“这些企业涵盖了外资、互联网科技、区域总部，参与议事会的代表也都是企业中层干部，与基层员工和公司老总都有交流，能够向楼宇和街道反馈最鲜活的‘民情民意’。”刘于朋告诉记者，以往街道或开发商上门拜访，企业出于礼节，大多安排公司老总出面接待。但更多时候，普通的基层白领才是商务楼“粘性”最高的“使用者”，进出地铁站的地下通道是否畅达、中午用餐是否方便、停车位好不好找、党员活动有没有去处，都会直接影响员工的办公体验。

金虹桥楼宇治理议事会成立后，这些问题都有了“四通八达”的传递路径。议事会建立了微信群用于信息发布、问题上报和反馈，还确立了每季度一次的例会制度，专门用于协调楼宇运营和企业营商中发生的问题纠纷，出席会议的成员都要积极发表意见。每次会议结束，议事会还要形成一个可操作性成果，确保对于“时间就是生命”的企业来说，每一次会议都务实高效。

议事会平台使信息沟通更为畅达，但吴鸣先也坦言，大楼从“管理”变“治理”的压力也更大。“原先每周只需处理十多个企业诉求，现在每天群里都可能出现几十条需求反馈，需要解决的问题更丰富，这对楼宇、街道和物业都是新考验。”

（三）

“横向”居民区与“垂直”楼宇融合共治

成立仪式上，议事会还与天山路街道仙霞居民区党总支签定了结对共建协议，双方将在公益、文化、租房、小区微更新等方面展开共建合作，探索“楼居联动”，打造“二元融合”的社区共治格局。

“横向”的居民区与“垂直”的楼宇进行融合共治，在上海中心城区已是一大趋势。以天山路街道为例，金虹桥所在的茅台路西侧还有百盛优客城市广场、长房国际广场等商务楼，一街之隔的东侧则是“年近七旬”的天山二村和天山路小学，日益显著的“二元结构”，使得打通居民区与商圈楼宇之间的资源网络显得迫在眉睫。

从金虹桥国际中心鸟瞰天山路街道，居民区与商办楼宇相融共生的“二元格局”异常鲜明。 舒抒 摄

去年年末，议事会成立前的筹备阶段，拼多多、尤妮佳等企业已经先一步向街道提出了与居民区结对合作的设想。左效莹告诉记者，眼下，拼多多在金虹桥办公的6000余名员工中，外省市户籍员工占比超过2/3，技术人员接近六成，“90后”和“95后”占据了多数。这些特点都指向同一焦点：公司的租房需求，特别大。

此前，拼多多与大部分企业一样，同中介公司合作为员工找寻房源，但其中涉及到的信息衔接等问题时有发生。此次议事会与居民区直接共建，仙霞居委会直接将居民区内的闲置房源、租赁信息上报至议事会平台，企业组织有需求的员工“结对”提出租房申请，再由中介机构完成其余租赁流程。这样一来，既快速解决了企业员工的“找房难”，也让居委会更清楚地掌握了租户信息，推进生活垃圾分类、杜绝群租等重点工作都有了新的抓手。

“租户来自同一家企业或同一办公楼，一旦发现问题，居委会可以通过楼宇议事会告知企业，这对租户行为更具约束力。”仙霞居民区党总支书记刘宪民说。

今年年底前，天山路街道总计19.1万平方米的非成套改造都将完成，届时将有92幢老旧小区房屋拥有崭新的独立煤卫。眼下，街道正排摸有出租需求的居民业主，整合房源后探索优先租赁给周边商务楼白领。“白领居住在办公楼附近，减少了通勤时间，对商圈来说也增加了夜间消费的人流量。”刘于鹏说。

天山-新虹桥商圈夜景，今年天山路街道辖区内12幢重点楼宇都将拥有“四个标配”，服务楼宇治理。

在尤妮佳生活用品（中国）有限公司大华东销售总经理、党支部书记顾志炜看来，议事会无疑为企业打开了走进社区的渠道。这家日本洗护企业旗下拥有苏菲、妈咪宝贝、舒蔻等多个国际知名品牌，在天山路街道牵头下，近年来企业走进居民区，为长期卧床的老人送上尿垫、尿布等专业护理产品，践行社会责任。同时，企业也得以借此机会向居民宣传老年护理产品的使用方法和适用人群，拓展消费市场。“我们对发展电商平台一直有兴趣，可以跟我们的‘邻居’拼多多加强交流。”

事实上，议事会的成员企业都毫不掩饰想要互联互通的“雄心”。记者了解到，拼多多眼下就希望能与入驻金虹桥中心的一家日本运动品牌合作，邀请其加入自己的电商平台开设旗舰店。企业相关负责人告诉记者，加入议事会，企业肯定希望能对公司业务也有所帮助，“大家互惠共赢，怎么样都是件好事。”

今年，天山路街道还将在虹桥南丰城、尚嘉中心、远东国际大厦等共计12幢重点楼宇打造治理议事会平台，同时将税务、人社、医保、市场监管和“一网通办”延伸办理点陆续引入楼宇，争取让每幢楼宇都有一个楼宇党组织、一组街道联系人、一个白领服务阵地、一个议事会平台等“四个标配”，让过去企业、楼宇、物业和街道之间的“单线联系”变为“多点开花”，真正成为社会治理的共同体。

栏目主编：唐烨 文字编辑：舒抒