非上海户口购买上海宅基地使用权并建造房屋，动迁利益如何分配？

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涉宅基地动迁纠纷｜非本农村集体经济组织成员出资购买宅基地使用权并建造房屋居住，动迁利益如何分配？

本期要点摘录

（1）农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有，其取得和转让均应遵守土地管理法等规定。非涉案宅基地所在地集体经济组织成员，在受让时未经县级以上政府部门批准，不能成为宅基地合法使用权人，其在涉案宅基地上所建房屋遇动拆迁时难以完全取得动拆迁利益。

（2）农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或出售给不同农村集体经济组织的成员。如果双方转让宅基地房屋时未取得政府部门批准同意，则相关《协议书》应属无效。但本着诚实信用、尊重房屋现状原则，并考虑翻屋建造及实际居住等情况，在双方之间进行酌情分配（本文参考判例给出的比例均是购买方获70%、转让方获30%动迁利益）

【判例摘要】

上诉人A（原审被告）与B（原审原告）因房屋买卖合同纠纷不服浦东新区人民法院一审判决，向一中院提起上诉，上诉理由是：

（1）原审判决查明事实不清，系争房屋其余四位立基人未在《出卖协议》上签字，A出卖系争房屋的行为属于无权处分；

（2）原审判决程序有误，未追加系争房屋其余立基人为共同被告；

（3）原审试用法律错误，无效合同能恢复原状的应当恢复，不能的应当按签订合同时的价值予以处理，原审判决将绝大部分动迁款判决给被上诉人与法有悖；

（4）原判显失公平，未考虑其余立基人利益，亦未考虑房屋原价款与判决金额差近百倍。

被上诉人B辩称：A在2001年系代表家庭成员与其进行房屋买卖，该家庭成员在长达二十年的时间里未提出过异议，应视为对A房屋买卖行为的追认，而不应将其中部分家庭成员列为共同被告，原审判决正确，请求维持原判。

B一审诉求：(1)判令获得系争房屋510万元拆迁安置款；(2)A向B返还购房款38000元。

A一审答辩不同意诉请，认为双方之间的买卖协议属于无效合同，仅同意向B支付货币补偿款、装修补偿款、附属设施补偿款、回购补贴等共计230余万元。由于厉恩渠已居住使用系争房屋多年，故不同意返还购房款。

一审法院经审理认定事实如下：

（1）系争房屋立基人包括B与另外四位，核定宅基为232平方米。

（2）2001年，A、B签订《协议书》，载明“**房屋，经双方协定价为叁万捌仟圆整。以上价格包括所有房屋建筑产权有宅基地使用权及房屋宅基地以外所有承包地使用权(232平方米之外承包地一切费用都有承包方负担)，包括帮乙方办理好房屋产权证和土地宅基使用证，宅基核定使用面积共232平方米。”

(3)系争房屋拆迁补偿款计510余万元。

（4）双方一致确认出售的房屋包括一栋二层主楼和一栋一层副舍，动迁时的房屋包括一栋三层主楼和一栋一层副舍，相应的扩建是由B完成的。

一审判决主文

农村宅基地属于农民集体所有，农民不得将宅基地上的房屋出售给城镇居民或不同农村集体经济组织成员。本案B并非本市户籍，与A更非同一集体经济组织成员，且双方转让宅基地房屋时也未取得政府部门批准同意，故双方就转让系争房屋所签订的《协议书》应属无效。

根据法律规定，合同无效的，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，故B要求A返还购房款的诉讼请求，予以支持。

本案合同已履行完毕，且B已实际居住房屋近二十年，本着诚实信用、尊重现状的原则，考虑双方对于房屋建造的贡献程度，酌情确定在扣除应单独归属于A、B的补偿款以外，剩余补偿款450万由购买方B获得70％，A获得30%。

二审判决主文

民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。从本案具体情况看，B于2001年向A购买涉案宅基地房屋后，双方各自依约履行了合同义务，B实际使用房屋至动迁搬离，在逾二十年期间内A一方与B一直相安无事，双方之间的房屋买卖合同早已实际履行完毕，且B还在居住期间翻建了涉案房屋，综上，双方之间对买卖涉案房屋的意思表示均是真实自愿的。

又根据一审查明的事实，涉案房屋买卖《协议书》后，房屋一直由B实际居住使用至今，其对涉案房屋享有占有使用的权利。

虽然宅基地使用权与宅基地上建造的房屋遵循“房地一体”的原则，且宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权益，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。但涉案《协议书》签订后，双方已经履行完毕逾二十年，因此，本着尊重历史、维持现状的原则，在房屋遇动迁的情形下，一审法院在尊重并维持现状的前提下，结合本市近年来房地产市场发展情况、B占有使用涉案房屋时间及其对涉案房屋做出管理和贡献等考量因素，确定按照现涉案房屋遇动迁，房屋及宅基地使用权的相应动迁利益应在扣除原购房款38，000元后，按B得70％、A得30％比例进行分割，并无不当。