易宪容教授：中国房地产市场又会出现高度繁荣吗？

易宪容

1958年10月生于江西上高。曾在华东师范大学、中国社科院学习，分别获得学士、硕士、博士学位。曾在中国人民大学做博士后。为国际新制度经济学学会会员。曾在湖南师范大学、香港大学、中国社科院金融所工作。现为青岛大学财富管理研究院院长。专长为制度经济学、现代金融理论和中国金融、房地产理论等，并为国内多所名牌大学EMBA课程的教授。

从2021年下半年开始，全国不少地方政府就开始出台各种房地产的救市政策，甚至于出台反对限制房价下跌的限跌令，以此来全面干预房地产市场。

有人统计，2022年以来全国地方政府出台的房地产松绑和救市的政策达近200次之多，加上央行对商业银行按揭贷款利率下降，财政部房地产税试点范围不增加，以及最近央行再次出台融资支持政策及住建部刺激房地产需求的政策等，对房地产市场，这些房地产松绑救市的政策力度应该是十分巨大的，甚至于是前所未有的，但是，已经几个月了，这些房地产的救市政策并没有如政府预想的那样重新启动市场，根本没有任何实际效果。

▲从国家统计局公布的数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资39,154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29,527亿元，下降 2 .1%。图为2022年4月29日，市民在福州一处售楼部了解楼盘信息。（视觉中国图片）

房地产市场形势数据解读

从国家统计局公布的数据来看，1-4月份，全国房地产开发投资39,154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29,527亿元，下降2.1%。房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。房屋竣工面积20030万平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积14662万平方米，下降11.4%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37,789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。房地产开发企业到位资金48,522亿元，同比下降23.6%。其中，内地贷款6,837亿元，下降24.4%；定金及预收款15,357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8,037亿元，下降25.1%。

从这些数据来看，三个方面的内容最为重要，一是房地产开发投资同比下降2.7%。这是有房地产数据记录以来第一次出现负增长。本来，到2021年底，房地产销售还在创历史记录。一般来说，中国房地产市场采取的住房预售制度，2021年住房销售快速增长，反映到今年房地产开发投资上应该仍然是在快速增长轨道上，但是，今年1-4月房地产开发投资增长出现负增长，其住宅的新开工面积负增长达28%以上。为何会出现这种情况？一方面是不少房地产开发商收到住房预售款之后，不是用建造相应的住宅，而是挪去处理其他地方的债务问题，不少房地产开发已经没有资金投资开发了。

这是目前不少房地产开发商普遍存在的问题，也由此引发不少房地产开发商爆雷。另一方面，当房地产市场不景气时，房地产开发商回笼资金最好的方式就是对住宅降价销售，但是不少地方政府的房价限跌令，房地产开发商根本无法通过市场机制来回笼资金。在这种情况下，房地产开发投资自然会出现负增长，而且可能面对形势更为严峻。

二是房地产销售面积与销售金额都出现了严重的负增长，及房地产销售金额的负增长更快。在房地产市场景气繁荣时，这两个数据的情况往往都会是住房销售金额增长幅度远大于住房销售面积增长幅度。住房销售金额增长比销售面积增长幅度越大，意味着全国性的房价普遍上涨幅度就越快。而今年1-4月的情况则完全是相反，住房销售面积和住房销售金额增长都出现了严重的负增长，住宅销售面积负增长达25%以上，住宅销售金额负增长达32%以上，而且住房销售金额负增长的幅度远大于住房销售面积负增长的幅度，两者相关达7个百分点。

这就意味着全国的房价已经出现普遍性的下跌，而且这种房价全国性的普遍下跌的幅度还会是相当大的。当房价出现全国性普遍下跌时，作为还是以投资为主导的中国房地产市场来说，就意味着房地产的市场预期出现全面逆转，购买住房者没有愿意及信心再进入房地产市场。这就是1-4月住房需求突然快速收缩的根本原因所在。

三是一季度居民贷款同比少增近1万亿元。也就是说，今年一季度，地方政府及企业融资都在加杠杆，但居民融资则在减杠杆。但是，受新冠疫情向全国蔓延的影响，4月份全国社会融资增量9,102亿元，两者均不及市场预期1.5万元及2.3万亿元的一半。与3月份的3.13万亿元及4.65万亿元的“天量”相比，更是环比下滑了80%以上。商业银行新增贷款仅6,454亿元，为2017年12月以来最少。也就是说，4月份全社会融资出现了急速收缩。特别是住房贷款减少2,170亿元，按年少增7,453亿元，住房贷款跌605亿元，少增4,022亿元。4月个人住房按揭贷款负增长25%以上。

居民融资减杠杆的幅度之大，是2007年有统计记录以来前所未有的。也就是说，当房地产市场出现全国性的价格下跌时，房地产的市场预期已经出现全面逆转时，居民对房地产市场投资信心开始全面下降，多数居民已经没有意愿再进入房地产，中国房地产市场“购买住房一定赚钱”的神话有可能正在破灭。在这种情况下，地方政府出台再多房地产救市政策，能够起到作用可能不会太大。有人预测，这种情况在新冠疫情结束后或6月份后房地产市场会有所好转，但这种情况是否会发生是相当不确定的。

当前房市或引发一系列严重问题

在当前的房地产市场形势下，可能会引发一系列的严重问题。目前可能最为明显的是两大问题，一是当前中国最大的炒房团开始抛售手上的住房。当前中国最大炒房团不是温州炒房团，也不是一般居民，而是中国的上市公司。据Wind数据统计，到了2021上半年，共有2204家A股上市公司持有投资性房地产，合计金额增长到1.75万亿元。这意味着，差不多一半以上的上市公司都在“炒”房。从他们持有的房产的市值来看，2009年，A股上市公司合计持有房产才1,600亿元，但在十多年时间里，这个数字膨胀了10倍以上，2021年达到1.75万亿元。这个数字是什么概念？

相当于87.5万套价值200万元的住房。如果放到2021年各省的GDP排名上，超过新疆，逼近贵州，比“西藏、青海、宁夏、海南”几省之总和还要多。一旦住房价格全面下跌，最早抛售住房的一定是这些上市公司。就目前的情况来看，上市公司抛售住房正在进行中。目前在深圳，不少上市公司都正在抛售手中的房产。但是，住房与其他投资品有很大不同，其流动性很差，不大幅度降价，要想抛售并非易事，而大幅度的降价一定会对现有的房地产市场及金融市场造成巨大冲击。

二是今年一季度的GDP增速为4.8%，只有住宿及餐饮业和房地产是负增长，前者为负0.3，房地产则是负2.0。可以说，第二季度的情况可能比这更不容易乐观。只要房地产市场一旦出现负增长，中国的GDP肯定是下行的。因为，2021年中国的GDP为114万亿元，其中房地产业为18万亿元，建筑业为29万亿元（如果按照2018年房屋建筑占建筑业GDP的比重为62%计算），仅此两项就达36万亿元，占全国GDP的比重达31%以上。所以，房地产增长下行，对整个中国GDP增长带来巨大压力。这就是政府，特别是地方政府，一而再再而三出台各种房地产救市政策的关键所在。因为，按照当前房地产市场态势，中国经济稳增长并非易事。

全面松绑能否重造2015年荣光

尚待观望

现在的问题是，无论是中央政府还是地方政府都希望通过房地产调控政策全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始，内地房地产市场出现了下行周期，内地多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场极度繁荣。

不过，当前政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑尺度应该会有所约束。比如，尽管最近央行下调了首套住房按揭贷款利率，但改善性住房的按揭贷款利率还是保持原有水平，而不是如2008年那样改善性住房按揭贷款利率也随之下降。

二是经过20多年大量建造，中国房地产的存量已经是一个巨大的量。有人测算，内地城市居民的住房持有率达89%以上（而德国只有41%，美国也仅是60%左右）。有人测算到2020年底，中国城镇住房存量达438亿平方米，如果每套100平方米，有4亿多套住房。如果每户为3口之家，可居住12亿以上的人。

根据统计局数据，我测算出2021年底内地城镇住房存量达240亿平方米。如果每套住房80平方米，同样有3亿套住房，可容纳 9亿人口。

可以说，就目前中国住房存量来看，除了少数的一二线城市外，住房的严重过剩已经是不争的事实，特别是在三四线城市更是如此。有人认为农民进城可以消化这些过剩的住房，但农村的住房存量也达到300亿平方米以上，更何况就目前的房价而言，农民根本就没有财务能力购买现有这个价格的住房。再加上最近疫情在全国蔓延对市场的冲击，就业情况恶化，农民及一般三四城市居民的住房购买力更是不可高估。所以，地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场重新启动还有待观察。

还有更为重要的是，就是人口结构的变化。比如中国人口出生率下降，甚至负增长这是影响市场预期转弱的一个重要方面。目前内地多数省市的人口都是负增长。还有，2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。比如这种冲击导致了香港恒生科技指数一年来下跌60%以上。这不仅导致内地平台企业急剧下跌，海外投资者纷纷逃离这个市场，而且让这些平台企业竞争力急剧下降和投入收缩，这些公司员工薪资减少，不少员工将面临着失业的风险，这个市场已经容纳近亿员工。而这个市场的员工是早几年最有实力购房大军。如果这股购买住房大军消失，内地房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计这对中国房地产市场产生巨大的影响。

（文/易宪容）

（本文首发于2022年5月30日出版的香港《经济导报》，总3518期）

本文为香港《经济导报》新媒体文章，

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