Z博士的脑洞丨“租售同权”出台，权利的保障才是重点

房市在“三令五申”中迎来了“冰封期”，但大众的热情其实从未停止。“明流”已冻结，“暗流”是否涌动？这是大家的问题。

“租售同权”出台，引发舆论的大震动，对于普通民众而言，却无论如何，都无非是“那个”问题而已。那么，民众关心的问题，究竟能不能解决？

“租售同权”值得肯定。不过，许多解读，大有“何不食肉糜”的意境，对政策、对市场却未见得是好事。需要厘清。

买不起可以租？

一种说法是，“租售同权”政策将改善中国房产市场租售状况的比例失衡问题。

这种说法的源头似乎是这样，好些年前就有人说，中国人为什么买不起房子？不用非得买啊！买不起可以租啊！

好像听起来有道理极了。租房便宜啊！

似乎论据很充足。

北京朝阳区的某高级住宅，两室一厅约72平米，出售价格千万元以上；月租金约1.7万元/月，在北京算是相当高的。

英国伦敦市中心公寓，75平方米平均购买价约1384350英镑，约合人民币1100万元余；其月租金3822英镑，大概3.2万元人民币。

我大朝阳区售房价格一点不输，高级住宅租金只有人家平均水平的一半。而且，人家是算居住面积，75平米差不多相当于北京约100平米。

而智谷的调查发现，论房价，北京与伦敦、纽约持平，论房租，北京只有伦敦、纽约的1/4。就算跟东京比，北京的租金也低。

看全球大城市租金回报率，根据英国罗浮堡大学的全球化和国际城市研究（GaWC）研究结果，北京、上海、深圳的毛租金回报率低于纽约、伦敦、新加坡、东京、多伦多、悉尼、洛杉矶、华盛顿、墨尔本、波士顿、蒙特利尔、温哥华、布里斯班、西雅图、曼彻斯特、伯明翰、大阪、奥斯汀、奥兰多、惠灵顿、福冈、新奥尔良……从国际A++类超豪华一流城市到普通大城市一概不敌。当然，一般城市越大租金回报率越低，比如纽约比波士顿、西雅图的回报率都低，因为其房价比租金的领先度更大。

那我们城市厉害呀！

只是，我国其他的广州、成都、天津、南京、杭州、青岛、重庆、厦门、苏州、武汉、福州、郑州等租金回报率全都低于以上所有国际城市。

我们的城市们，也太厉害了点……

不管怎么说，咱们租金和房价一比，真是太低太低太低太低太低太低啦！那么干嘛要买干嘛不租呢？

租金根本不低。是房价太高

为什么要放着好干的事儿不去干呢？群众们你们真是太不让人省心啦！

这真是个好问题。只是有可能，很多人都忘了，最开始问这个问题的人，也说过，没钱的人本来就该住不起房子。

是的，这本来就是个白天不懂夜的黑，没饭何不食肉糜的问题。

无论租金还是房价，最终都需要居民的收入作基础，而某种程度上，租金更直观。

收入房价比自然是很魔幻的。2015年，上海与北京的城镇居民人均可支配收入分别为52962元和52859元。如果要买100平方米（建筑面积）的住房，两地居民需要不吃不喝地工作79年。而2016年，东京都内70平米（居住面积）的新建分售型住宅价格为7086万日元，当时约合人民币418万，相当于东京市民平均年收入的11倍多。这时候，东京人民已经因为安倍的量化宽松抱怨房价上涨之苦啦。

看租金，2014年，全球人均可支配收入平均最高的是瑞士，几乎是美国的两倍。以月计算，美国为3258美元，英国2960美元，德国2851美元，日本2782美元。要说这平均水平，在他们国家最贵的大城市里租一套房，也是几乎没有剩余的。回头看中国，官方公布的是年3300美元，为美国年3.8万美元的不足一成，即使要负担人家房价的1/4，也是不成比例对不对？

2016年人均可支配收入，上海以54305元位居榜首，北京以52530元紧随其后，100平方米公寓北京平均月租为7124元，上海为6634元。美国年人均可支配收入约4.4万美元，每月约3700美元，而美国房屋的平均租金为每月1350美元，纽约的月租金价格2338美元，洛杉矶2752美元。

而且，房租涨得也很快啊。据媒体计算，北京房租在2008年以后开始快速上涨，5年涨146%。

嗯是的，虽然我们的房价租金比很不正常，但主要是因为房价高得不正常造成的。我们的租金，其实已经不低啦！

租房便宜为什么买？群众有不买不行的理由

好吧！那你们罪更大啦！

租金你都快付不起了，你还去买房子？中国人就是因为不喜欢租房子喜欢买房子所以房价才这么高！你们啊，不但害自己，还害了别人，害了市场！

何不食肉糜又来了。

有人就说了，你看你这说房价收入比，本来就是不对的。因为你只是拿现在的房价和现在的收入比，你应该拿现在的房价和未来的收入比啊，这么一比，现在是不合理，渐渐地就合理了不是？你十年前的房价，和现在的收入一比，嘿！正合适啊！

有创意。

我猜呢，2008年金融危机前，美国人都是这么想的。那些零首付的，没有任何抵押、现金流和收入证明可言，却能够买到郊区大house的，房产中介一准儿是这么忽悠上下家儿的。经济这么喜人，你收入一定会增加，现在的房价对以后的你就是小意思了；就算是你收入不增加，房价增加了，你卖了房子，挣了一笔还省了房租。是不是很合算？万无一失的合算？

为什么大家拼命的买房子？第一，合算。

所谓“合算”有个前提，那就是房价只会涨不会跌。事实证明，有人比买房者更怕房价下跌。民众看清楚了，所以买买买。

第二，怕不合算。

1985年到2017年，广义货币M2翻了303倍，30年复合增长率21%。

谁能跑赢印钞机？

北京2000年的房价，内城四区大概在4300元/平方米，海淀4000元/平方米，朝阳3800元/平方米，当前，从安居客网站上显示，内城四区均超过10万元/平方米，海淀超过8万元/平方米，朝阳接近8万元/平方米。北京市区的价格均在17年间涨了超过20倍，换算成30年的复合增长率为10%，如果算上贷款加杠杆，堪堪超过20%，成为极少数跑赢印钞机的商品。

民众钱不多，怕钱砸手里了，更得算账，所以买买买。

恩是的，民众的意思很清楚，我不想买，但是不买不行。

学区房该买还是租？你以为你有多少选择余地

你看看这话说的。好像有人逼着你似的。这实在是太不对了。

比如说学区房，明明就是你们自己非得争着上某些学校，弄出天价学区房这种怪胎。一个过道就敢叫价几百万。好好好，这次“租售同权”就把这问题给解决了，让你们租房子一样有权利上学校、上好学校。

是不是很高兴呢？

好像又是一道何不食肉糜的题。

所谓“租售同权”，先看看“售”能不能保证自己的权利？

当前，有些“精英”小学的门槛之高难以想象。虽然随着这些学校的资金、资源不断增加，每个年级的班级也颇为不少，但在学区划分的时候，却越来越“谨慎”。很多房产买卖纠纷也从此起，有时候，你买了个能够站在学校面前的房子，可是人家画了一个圈，你不在里边。

即使你三生有幸今生有钱买到了“学区房”，仍然面临很严苛的考验。房产所有人、户主、监护人必须是一个人，这是最基本的要求；你是“旧富”还是“新贵”，户口在这里的时间够不够几年？这也根本没商量；有些学校还会上门家访，看看你们是不是真的长期、日常生活在这里；而且，即使你一切符合条件，恭喜你，你家终于拥有了一个上“名校”的资格！没有听错，如果是两个孩子，呵呵，只能说，很遗憾了。

代价这么高，学校不能网开一面吗？不能；班级也不少，能不能扩大学区呢？不能；好学校这么抢手，能不能让更多学校的资源更平衡呢？不能。

学区房的问题是在于房吗？不是。学区房的问题从来在于学。

那有没有人租呢？本来就有啊！学区房的租金便宜吗？非常不！房子质量怎么样？大多是很老的小区。你别嫌弃，还根本租、不、着！

那又为什么，这么多人买房都上不了这个学，那么多人上了学又要租房呢？

嗯是的，这问题就很深刻了。

租售的权利都应该得到更好的保障，这才是重点

关注租售同权是一件好事。

只是，过去其实也并不完全是租售“不同权”的。许多大中城市，包括北京，在租房上学的问题上，都有相应规定。但诚如因为资源紧张、分配不均等原因，即使买了天价房子能有权利吗？有时候也不能。

保证“安居”不是一个小工程。

对于租房，最为人诟病的是，房东没有诚信、坐地涨价。不过，买房的人，就能够逃过此劫吗？好像也不能。2016年是最明显的例证，多少卖家就地反悔；到了2017年，则出现了谈了几个小时价反而涨了几十万的“神话”。

对于租房，在居住期间的权利无法保证，是个大问题。不过，买房的人，就能够逃过此劫吗？好像也不能。慢说几乎只有我国特有的“建筑面积”这种模糊的算法让人难以摸清自己到底为房子付出了多少别人该承担的成本，收房了有质量问题能够解决吗？住进去了物业不满意能够解决吗？只能是，自己买的房子，咬着牙也要住下去。

对于租房，户口是个问题。不过，买房的人，就能够逃过此劫吗？好像也不一定能。众所周知，户籍管理是另一个系统，这个环节牵涉的问题更多了。

因此，“租售同权”要解决的，恐怕是“租”和“售”过程中的各种正当权利如何在现实中受到法律法规的保障。

普通群众无论是买还是租，都是花了自己劳动付出挣来的钱，至少要能够保证其安安心心的正常居住和生活。如果从这个角度看，当前政策找到了方向，是很大的进步，但仍需要更加细化的措施和配套的法规。

后记

解决问题的意向是好的。但是想要解决问题，必须找到问题产生的原因。

一边说，租金回报率低是正常的，中国人就是喜欢买房子；一边说，房价收入比是正常的，中国人就是有很多灰色收入；一边说，学区房是正常的，中国人就是热爱学习天天向上。

一边又说，房价高是因为租金太低、消费习惯有问题、虚荣心太强。

照这么说，房价高了，租金太低，应该提高租金，等租金提高了，房价岂不是可以更高？

当大学生都只能“蚁居”，将房子隔断出租、群租等屡禁不绝的时候，我们都知道，倒果为因绝对不是认真分析问题的方式，因此也不可能解决问题。甚至只能将问题推向更深的深渊。

此时，能够看出来，政府对于民生的关注和改革的决心，非常坚定。但仍然要注意，不要被一些表面现象所迷惑，更不要被一些非常暂且的表扬所迷惑。想要改善老百姓的生活条件，先要知道老百姓碗里有什么可吃，为什么吃这个。

我们面临的，是更深刻的改革。