房产过户哪种方式最合适？办理房产过户需要哪些程序？

导读：我国房产过户的方式一般有三种，赠与、继承和买卖，这三种方式各有其适用情形，可以根据自身家庭情况进行综合考虑，从而选择合适的方式进行。那么，房产过户哪种方式最合适？办理房产过户需要哪些程序？房产过户一定要本人去吗？

　　一、赠与是财产所有人在法律允许的范围内自愿将其所有的财产无偿赠送他人的法律行为。赠与人赠与的财产必须是赠与人所有的合法财产。

　　赠与公证是公证机构依法证明赠与人赠与财产、受赠人收受赠与财产或赠与人与受赠人签订赠与合同真实、合法的行为。

　　办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续。

　　二、遗嘱，是指立遗嘱人生前依法定方式处分其个人合法财产，并在其死亡时生效的单方法律行为。遗嘱人根据其亲属的家庭条件、履行赡养义务情况等因素决定其个人财产由谁继承及继承多少，从而最大限度地实现遗嘱人的真实意愿。立遗嘱人有生之年对遗嘱财产可以继续处分，且对所立遗嘱享有变更、撤销权。也就是说立遗嘱人在世时，财产的所有权还是属于立遗嘱人，从而能更大地保障立遗嘱人的居住生活条件。

　　订立遗嘱属于个人行为，只要具备完全民事行为能力的自然人均可以根据其真实意愿前往公证处订立遗嘱，对自己合法拥有的个人财产在其百年后如何处分通过遗嘱予以安排。也就是说父母订立遗嘱，不需要经过子女同意;丈夫或妻子订立遗嘱，不需要经过对方同意。此前受传统观念影响，有不少人认为立遗嘱不吉利，而近年来，随着家庭财产持续增长，财产纠纷案件增多，社会观念也随之进步，人们对遗嘱的接受和认可程度越来越高，立遗嘱处分财产的人群逐步呈现年轻化。

　　三、买卖过户方式：如果双方采用金钱对价方式，则父母可以通过买卖过户的方式将不动产移交给子女。

　　提示：1、在婚姻存续期间以买卖交易过户方式所取得的财产，若夫妻双方无特殊约定，则一方或双方所得财产原则上归夫妻共有。遗嘱或赠与中，房屋所有权人明确指明只归受益人(受赠人)夫或妻一方的财产，那么所得财产将不视作夫妻共同财产。

　　2、目前我国尚未开征遗产税，但是通过继承或赠与所得的不动产再次转让的，如果不是卖方名下唯一的，则国家要征收个人所得税。

　　赠与、遗嘱、买卖，哪种过户方式最划算，得根据自身的家庭情况综合考虑，合理计算，从而选择适合自己的方式进行处理和安排。

　　一、赠与房产流程：

　　(1) 直系亲属之间的赠与：

　　第一步：受赠人提交购房资质审核

　　第二步：双方签订赠与协议

　　第三步：双方到公证处做亲属公证(在一个户口本上不需要公正)

　　第四步：双方拿着亲属公证书到建委缴税、办理产权转移登记

　　直系亲属之间的赠与税费仅需3%的契税。

　　(2) 非直系亲属之间的赠与

　　第一步：受赠人提交购房资质审核

　　第二步：双方签订赠与协议

　　第三步：双方拿着赠与协议到公证处做赠与公证

　　第四步：拿着公证书到建委缴税、办理转移产权登记

　　非直系亲属之间赠与房产的公证费用：

　　成本价购房的楼房每平方米60元、平房每平方米40元，商品房按照评估价的百分之二收取(无评估值的，以该地区平均价格计算)。

　　办理赠与的工本费80元，不分是否直系亲属。

　　二、继承房产流程：

　　(一)、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

　　(二)、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

　　1、被继承人死亡证明;

　　2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;

　　3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

　　4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;

　　有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

　　(三)、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件) 契税完税凭证(原件)。

　　(四)、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

　　三、买卖房产流程：

　　带《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋权证》和子女带《身份证》、《户口簿》、《婚姻证明》一同到到当地房屋产权登记部门办理房屋产权交易过户手续，将该房屋产权过户到名下即可。

　　房产过户需要由本人到相关部门办理相关手续，或者由房主委托他人到相关部门进行办理，但是受托人需要持有《委托公证书》才能代替委托人办理。如果受托人只携带了委托人的身份证原件是不可以代替委托人办理过户手续的。因为房产持有者持有房产代表着他拥有了该不动产的相关权利，一旦将房产过户，相关权利也会消失。为了保护房产拥有者的财产安全，办理房产过户时必须由本人亲自到场或者由受托人持公证后的《委托公证书》代替委托人签字办理。

　　一般来说，在办理《委托公证书》时还应提交以下证件材料：

　　1、如果委托人是个人的，那么受托人在办理委托公证书时要提交委托人的有效身份证明，即居民的身份证件、户口本;如果是法人委托办理《委托公证书》的，就应该提交法人资料证明和法定代表人的有效身份证明;如果是办理委托合同公证的话，受托人除了要提供委托人的有效身份证明、资格证明，同时还要提供自己的有效身份证明和资格证明。

　　2、和委托人所要委托的事项有关证明材料，比如，如果委托他人帮里买卖房屋事项的，委托人就应该提交该房屋的所有权的证明材料。

　　3、如果是转委托人办理转委托公证的时候，就应该提交转委托权的相关证明材料。

　　4、委托人还需要提交委托书的草本或者是委托合同的草本。

　　《委托公证书》是国家公证机关根据当事人的申请，可以证明委托人给予他人权利以自己的名义进行某种法律行为，《委托公证书》认定了受托人进行某种法律行为的真实性和合法性。由此看来，《委托公证书》是极为重要的证明材料。

来源：大律师网