一文说透上海二手房转让税费

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作者：庄海军/律师

摘要：一文读完，税费会算。一文解决税费的疑难点、易错点和易错点。本文是目前可见的最全面的上海二手住房交易税费的专题文章。读完本文，复杂、琐碎、易出错的二手住房交易税费基本不会再难倒你。本文适合购房者、售房者、房地产从业人员、法律从业人员以及潜在的购房者、售房者阅读。

一、本文的目的：说透税费，会算税费

二手住房转让的税费看似简单，实则复杂、琐碎。实务中纠纷多发，经常发生实际缴纳的税费比签约时测算的金额超出许多的情况，由此引发房屋买卖合同纠纷和中介合同纠纷。这类纠纷产生的根源是当初算错了。作者从事房产交易与纠纷的解决十几年，对实务中存在的问题了如指掌。作者用一篇长文彻底说清税费实务中的疑难点、易错点和易忽略点，解决购房者、售房者和房产从业人员的税费痛点。

本文就是要说透上海二手住房转让的税费，让你真正了解税费、读懂税费、会算税费。本文原理与实操技术并重，本文还把每一个要点的法律、法规依据和政策依据全部列在每一部分之后，不仅让你知其然，更让你知其所以然。你有所收获是我写作这篇文章的目的。这篇文章应该会纠正甚至颠覆你很多关于二手住房交易税费的认知。

交易环节涉及的税为四种，即增值税、个人所得税、附加税和契税（由于土地增值税和印花税目前是免征的，本文不再做介绍）。由于增值税和附加税是深度关联的，我把这两个合在一起介绍。下文我会把每个税种的方方面面都切开，一一剖析，掰扯清楚。一文让你从交易税费的门外汉变成半个专家。一文读完，税费会算；一文读透，税费搞懂。

二、对以往税费表的评价：实用性差

朋友圈里、网络上经常会有房产从业人员发二手住房交易税费表。这种税费表经不起推敲和深究，漏洞多，语义不明，实用性非常低，实属“花拳绣腿”，华而不实。实务要求我们计算税费一定要准确、全面、实用，不能有错，一定要有可操作性。

单纯一个税费表，没有相当的文字阐释的情况下，对于一般公众和非资深的房产从业人员来说，实用价值很小，有时候还会误导你，让你陷入一种“自以为懂了”的状态。真实的客观情况是你不懂，但是你不知道你不懂，你以为你懂了，“自以为是”，这样就很容易出错。何况朋友圈里的税费表整理者水平实在有限，内容不仅疏漏多，而且甚至会存在错误。

本文正是要克服之前税费表的弊病，把二手住房转让的税费说清楚，让一个普通的购房者和售房者能够准确地计算税费。本文为了行文方便，也会放上税费表，这个税费表比绝大多数的税费表更加全面、准确、实用，但是一定要配合文字充分理解。本文的重点当然不是这些税费表，而是其他部分。你读透了本文，你会明白税费表只是水到渠成的结果而已。这世上本没有税费表，只是图方便的人多了，便有了税费表。

三、计算税费的大前提：三个概念

概念1：家庭

我们要讲三个概念，为什么把“家庭”这个概念放在首位？因为它重要，并且它具有隐蔽性。它不像“普通住房”这个概念这么显性，“普通住房持有满五年免征增值税”，这里的“普通住房”谁都不会忽视。但是再看“满五年且唯一，免征个税”，你知道它实际要求是“家庭”唯一吗？这里的“家庭”是隐性的，以至于很多人不知道它的存在，一般人很容易忽略它，这样就会出错。像限购也是如此，限购从来都是以家庭为单位的，从来不只考量个人。

契税和个税的征收均是以家庭作为考量的，不是考量的个人。说“唯一”也好，说“首套”也罢，都以对象的“家庭”来评价的，不是以对象个人来考量。

我们这里说的家庭不是普通民众的理解或者一般语境中的含义。辞海和现代汉语词典对家庭的释义如下，“以婚姻和血统关系为基础的社会单位，包括父母、子女和其他共同生活的亲属在内”。在这种内涵下，三世同堂是一个家庭，四世同堂也是一个家庭，但请不要把这种通俗意义的家庭概念代入到我们税费的语境中。

二手住房交易税费语境下的家庭的含义是特定的：“家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女”（见财税〔2010〕94号文第一条）。

鉴于此，我们可以得出以下结论：

1、单身的成年人（可以是丧偶、离异或者尚未结过婚）是一个家庭；

2、离异的成年人和由其抚养的未成年人是一个家庭；这是实践中的操作口径。

3、父母和单身成年子女分属不同的家庭；

4、夫妻二人，没有孩子，构成一个家庭。

家庭的概念很重要，我们必须充分理解，不能有一丁点的含糊。我们必须拆解的清清楚楚、明明白白。为了检验你是否真的理解家庭的概念，下面举两个例子。

例1：一起共同生活的5个人，祖孙三代，爷爷甲，父亲乙，母亲丙，成年的孙子丁和成年的孙女戊。

问：五个人分属于几个家庭？

答：4个家庭。

甲自己作为一个家庭，无论丧偶还是离异。

乙、丙是一个家庭。丁是一个家庭，如果他结婚了，他和他的配偶共同构成一个家庭（如果有未成年子女，则夫妻双方加未成年共同构成一个家庭）。

戊对应一个家庭。

所以是4个家庭。

例2：甲、乙系夫妻，生育子女丙和丁，丙、丁均系未成年。现甲、乙离婚，丙由甲抚养，丁由乙抚养。

问：离婚后，是几个家庭？每个家庭的具体构成？

答：两个家庭，甲和丙一个家庭，乙和丁一个家庭。

追问：甲和丁是一个家庭吗？

答：不是。

概念2：普通住房

普通住房的概念也很重要，无法分清普通住房和非普通住房也无法准确无误地计算税费。

增值税和个人所得税都需要先确定交易的住房属于普通住房还是非普通住房。这个概念也是计算税费的前提。其实，掌握了什么是普通住房也就掌握了什么是非普通住房。从逻辑上来说，普通住房以外的住房就是非普通住房。

税费语境下的普通住房与社会生活中的普通住房含义也是不一样的，不要去想你的生活常识。官方对于普通住房的界定比较相对复杂一些，有三项规定，但是在目前的实践中只用总价一个指标就能准确区分是普通住房还是非普通住房。简而言之，房屋位于内环内低于450万、内外环间低于310万、外环外低于230万。用图表示就是这样：

请记准区域和总价的对应关系。另外必须要说明的是，普通住房不包括临界点的数值。

以下的讨论和税费知识没有关系，只关心税费计算的同志可以直接跳过以下几个段落。

现行的普通住房标准是2014年11月20日起开始施行的，已经使用近八年。八年间，房价发生了巨大的变化，但是我们普通住房标准没有一丝变化，还在沿用2014年的标准。现在的普通住房的标准已经严重脱离了社会现实生活，很有黑色幽默的味道。从税的角度来看，上海的普通住房现在是少之又少。在上海，最普通的民众住着再普通不过的蜗居，但是在纳税时，它极可能是非普通住房，因此而无法享受相应的优惠税费政策。这真的有点“魔幻”现实主义的味道。

区分普通住房与非普通住房的意义是什么？是为了给普通老百姓更多的税费优惠，是差异化税率。买卖普通住房（便宜，小）的民众交易时，少交点税；买卖不普通的好房子（贵，大）的民众多交点税。这是政策层面对收入的的二次分配，用差别化税率来调整贫富差距，实现社会的真正公平。

上海的房价变化比较快，正常情况下，两三年左右就应当调整一次普通住房标准。其实2005年上海第一次颁布普通住房标准时，在政策中称“半年调整一次”。但是现在的标准马上就要施行满8年了,这8年间上海的房价涨了多少？但标准还是原来的标准，你说这个标准得有多脱离现实？

下文我梳理了上海调整普通住房标准的历史。自2005年至今，上海发布了四次标准，也就是调整了三次。第一次是单价标准，此后三次都是总价标准。下文与税费无关，对历次普通住房标准没兴趣的读者可以直接跳到概念3。

（滚动条开始）

发端是2005年4月30日国办发[2005]26号 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，在该文件的第五条的条目是“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”，本条中要求：各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

国家税务总局 财政部 建设部《关于加强房地产税收管理的通知》国税发〔2005〕89号 该通知的第二条规定，“2005年5月31日以前，各地要根据国办发〔2005〕26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。”

于是，2005年5月31日，上海市财政局 上海市地方税务局 上海市城市规划管理局 上海市房屋土地资源管理局联合作出《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》沪地税流[2005]59号。这一次不是总价的标准，是单价的标准。

　　“凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：

　　（一）住房小区建筑容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在140平方米以下；

　　（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

　　上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。”（打脸了，之后至今从来没有半年公布一次）

第二次是三年以后，2008年11月1日，这一次不再采用单价的标准，而是采用总价的标准。以后都是沿用总价的这种标准模式。

市房屋、规土、财政、税务四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积140平方米以下；3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内总价低于245万元/套、内环线和外环线之间低于140万元/套、外环线以外低于98万元/套。

至于“低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”的具体情况是什么，不知道，也不需要知道。实践中，从来没有考虑过这个条件。这个条件根本不具有任何的实操性。

第三次是又过了3年多，2012年2月13日发文，文号：沪房管规范市〔2012〕3号。

　　“可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

　　1、略；2、略；

　　3、实际成交价格：......坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　上述标准自2012年3月1日起执行。”

第四次是两年多以后，2014年11月13日发布，也是目前在用的标准。文号：沪房管规范市〔2014〕6号。

“可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：

一、略；二、略；

二、实际成交价格：......坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

三、上述标准自2014年11月20日起执行。”

（滚动条结束）

2014发布的目前在用的普通住房标准有效期目前是延续到2024年11月18日，政策依据是《上海市房屋管理局关于延长部分规范性文件有效期的通知》，沪房规范〔2019〕7号，具体内容是：一、略。二、《上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局、上海市财政局、上海市地方税务局关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号），有效期延长至2024年11月18日。2019年延长现行普通住房标准的新闻发布后，网民评论一边倒。几条代表性评论截图于下：

希望政府尽快调整普通住房标准，现在的标准已经与社会脱节，失去了“二次分配”的作用，丧失了差别化税率的功能，变成了“不管什么房子都基本按照高税率来征收”，“普通住房”与“非普通住房”的区分形同虚设，违背了“惠民”、“公平”和“以人为本”的原则。我们要让政策真正贴近生活实际，真正调整二次分配，把差别化税率真正落到实处，真正惠民。

希望不久能够有新的普通住房标准发布，而不用真的等到2024年11月。如果真到2024年11月，那么该标准将会执行达10年之久。10年间，上海房价发生了多大的变化？而我们的普通住房的标准就像铁板一块，没有任何调整。当20年后，我们回望历史时，会发现这非常具有讽刺意义。

概念3：房价

认真地问一个问题：“房价只是房价吗？”你可能会反问：“房价难道不是房价吗？”

严格地说，我们说的“房价”不只是“房”价，“房价”中还有增值税额。我国实行的是“价内税”模式，也就是一个商品的标注价包含了“商品本身的价格”（下文简称“物价”）和“商品本身的价格的增值税额”（下文简称“税价”）。而日本、美国、欧洲都是“价外税”的模式，在他们的商品吊牌上，物价是物价，税是税，都是注明的。而我们的商品的吊牌上就是一个含税的总价。

我们的房价当然也是价内税。我们都知道房屋买卖交易的增值税率为5%，假定一套房屋的“房价”是105万元（假定不免征增值税，也不是差额征收），其实这个105万由两个部分构成，一是物价100万元，二是税价5万元。三者之间的关系是：房价=物价+税价；税价=物价×5%；由此可以得出：物价=房价÷1.05。

税法有个基本原则，“税不征税”。这个原则很好理解，如果理解不了，就反问自己“难道税可以再征税”吗？所以，契税和个税（个人选择总额核定征收时，也即按照1%或者2%时）的计税依据都是“物价”，而不是含税的房价。如果是含增值税的总价，那岂不是连增值税部分我们也要交税了？是不是太荒谬了？税务机关当然不会这么征税。

我讲房价的概念就是为了说明“税不征税”，就是为了说明契税和个税的计税依据是不含税的“物价”，这个是计算税费的基础。现实中，绝大多数的人是按照所谓的合同价来计算个人所得税和契税的。现在你知道这样算其实是错误的了吧？这样计算的结果经常是比实际金额多算了一些，实际缴纳的税额比这样算出来的会少几千元或者上万元。

你现在是不是觉着自己真正理解房价了？你是不是觉着每一套房屋的房价都是由物价和税价构成的？而且，税价是物价的5%，物价=房价÷1.05？

现实并不全是这样的。

有时候，房价就是“房”价，房价中不含税价，就是单纯的物价。动迁安置房和房改售房（也即“售后公房”，亦可以称为“已购公房”），由于这两类房屋是免征增值税的，所以这两类房屋的房价就是物价，不含税价，房价中的税价为0。这种情况下契税和个税的计税依据就是合同价了，不再是合同价除以1.05。也就是说这种情况下，房价=物价，税价为0。

普通住房满五年也是免征增值税的，房价中的增值税额也为0，房价就是单纯的物价，不含税。

还有最后一种特殊情况，就是非普通住房且满5年的情况，在这种情况下差额征收增值税，差额就是“卖出价减去买入价”，这个差额才含税，税价=（卖出价－买入价）÷1.05×5%，物价=房价（也即卖出价）－税价=卖出价－（卖出价－买入价）÷1.05×5%。

把这三种例外情况理解了，你就真的懂得房价了，也就理解契税和个税的计税依据了，就真的能把契税和个税算得和税务机关税单上的金额一致了。你以前算的是不是和税务机关税单上的金额不一致，经常是你算的结果比税单上的金额多出一些，税单上多是挂零头的，而你算的基本都是整的？那是因为你不理解房价是含税价，你在计算时违反了“税不征税”的原则。

这些所谓的公式完全不需要记，理解了就可以。知道了增值税是5%就可以了，其他的公式你自己都可以推算出来，只要具备小学四年级的数学水平完全可以推算出来。

说完了“家庭”、“普通住房”和“房价”的概念，我们终于有资格说税费了。

关于二手房交易税费的文章，如果在介绍、分析税费时，它的行文是先写契税或者个税，你就基本不用看了，这篇文章的作者应该没有研究透税费，对税费理解不够透彻才会是这样的行文逻辑。如果研究透了税费，就会先列增值税，因为增值税是前置性的，契税和个税都是以增值税的确定为前提的。

四、增值税及附加

1、税费表

注：本次交易的合同价为X，增值税为T，附加税总称为F。房东买入价为M。

年限

普通住房

非普通住房

增值税（T）

附加税（F）

增值税（T）

附加税（F）

不满5年

X÷1.05×5%

X是合同价

市区：0.06T

T=X÷1.05×5%

市区：

0.06T

郊区：

0.05T

郊区：0.05T

已满5年

0

0

T=（X－M）÷1.05×5%

备注

1、动迁安置房、售后公房，免征增值税（这是全市税务机关确定的操作口径，有内部文件不对外）。

2、通过继承、受赠与得来的房产，如果按照差额来征收增值税，售价和什么的差额？上一手的购入价。尤其是赠与的，不是赠与合同确定的价格。

市区增值税及附加的速算公式：T+F=合同价（或者差额）×5.0476%

郊区增值税及附加的速算公式：T+F=合同价（或者差额）×5%

2、解释与补充说明

增值税及附加的税费表已经很清楚明白了，需要解释吗？当然需要！否则，在遇到具体实务时，你仍然手足无措不会算增值税及附加。下面我由浅入深逐步解释

（1）增值税的税率为5%。增值税及附加由卖方缴纳，属于卖方的税。当然实践中卖方基本都是到手价，转移由买方代其承担。

（2）增值税的计税依据为：物价，扣除增值税额后的价格，即不含税的价格。差额征收时，是不含税的差额，即差额再扣除增值税。

（3）附加的构成：附加由三个税构成：

1）城市建设维护税，市区（内环内有行政区域的，即黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、虹口、杨浦、浦东新区）税率7%，郊区（内环内没有行政区域的区，即剩余8个区）税率5%。计税依据为增值税，城建税的税额就是增值税的7%（郊区5%）。

2）教育费附加，税率3%，计税依据也是增值税，费额是增值税的3%。

3）地方教育费附加，税率2%，计税依据也是增值税，费额是增值税的2%。

4）三项附加的合计，市区是增值税的12%，郊区是增值税的10%。根据目前的税费政策，附加税减半收取，所以市区附加是增值税的6%，郊区附加是增值税的5%。

（4）算增值税及附加，先看是否满五年，然后看是普通还是非普通，再看是市区还是郊区。这三点都考虑在内了，就可以计算增值税即附加了。动迁安置房和售后公房的增值税及附加，免征，是0。

（5）如何判断是否满5年？当我们在说“满五年”时我们到底在说什么？我们真的知道我们在说什么吗？

1）5年我们都知道，这个数字很简单，但是起算点是何时？不知道起算点，光知道5年是没用的。政策关于增值税的用语是“个人将购买不足5年的房屋对外销售的，全额征收增值税”，根据政策的表述我们知道起算点是“购买”，但是“购买”又是何时呢？我们都知道房屋买卖是个过程，相对漫长，从签订网签合同到出新的不动产证都是购买的过程，那到底是何时呢？国税发【2005】89号第三条第（四）项规定“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”现在这个起算点清楚了，就是“取得房屋产权证的时间”或者“契税完税证明目的上注明的时间”。以前的交易流程是先交税再过户，再过一段时间出产权证；现在是先过户，领证当天再交税，所以可以直接忽略第二个时间，直接按照取得产权的时间为起算点。

2）都是这样计算的吗？有无特例呢？当然有。如果是发生诉讼，中间经历漫长时间最终取得产权，这种情况下起算点还是取得产权作为起算点吗？国家税务总局《关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》（2017年第8期公告）规定，“法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。”法律文书生效日比取得产权证的时间要早。法律文书生效后，过一个合理时间才可以申请强制执行，人民法院受理执行后才能启动强制过户，强制过户后一段时间才能取得产权证。

3）就上述这两种情况了吗？还有例外情况吗？有的。继承的房产，再出售时，满五年是可以追溯到上一手取得产权的时间的，以上一手取得产权的时间作为起算点。受赠与的房产出售时，满五年的起算点从本手取得产权起算，不可以追溯到上一手。

4）动迁安置房、售后公房，免征值增值税。

5）继承过户、赠与过户，免收增值税。我们这里说的是继承时和赠与时，不是说的继承人、受赠与人再出售时。上文3）说的是继承、赠与完成后，再出售时，考察是否满5年从何时起算。

（6）如何判断是否为动迁安置房和售后公房？可能有人会觉着这也是个问题吗？我难道不会判断吗？这个判断其实很简单，就是看产证的“附记”页有无备注，看产调有无备注。动迁安置房备注的信息是“动迁安置房（或配套商品房），N（3或者5）年内不得转让、抵押”，售后公房的备注是“房改售房”。但是，实践中经常会出问题。这是因为普通民众会想当然地认为自己懂、自己知道，然后把自己的理解当成了真理，也就是“以为自己知道，不知道自己不知道”，然后就犯了错。作者最近两年代理好几起把不是动迁安置房当成动迁安置房处理、不是售后公房当场售后公房处理的纠纷。判断动迁安置房、售后公房不要听房东讲，而是看产证、产调，看产权取得的历史来源，“眼见为实，耳听为虚”，那么就不会犯错了。

（7）关于动迁安置房、售后公房几点要说明的

1）动迁安置房、售后公房发生了赠与，受赠人再出售时，就按照普通商品房执行税费政策，不再享受动迁安置房、售后公房的税费优惠政策。

2）动迁安置房、售后公房，发生了买卖之后，也不再享受之前的优惠政策。有的家庭会发生这样的事情，动迁安置房或者售后公房，通过买卖的方式给了子女一定的份额，转让的这部分份额就不享受相应的优惠政策。当事人不懂，他可能还会认为自己就是动迁安置房或者售后公房，而中介听信了房东的话，不去看产证和产调，不向房东调查产权的历史来源。现实中，房东大多是到手价，交易时买方就会多出税费，就会变成纠纷。

3）动迁安置房、售后公房发生了继承，继承人再出售时，还是按照动迁安置房和售后公房享受税费优惠。这是全市范围通行的操作口径，税务机关针对该问题有专门的内部解答。针对继承、赠与、买卖就记作：“继承承受优惠，赠与、买卖不承受优惠。”为什么是这样？其实也很好理解，继承的发生不是人的意愿的结果，而赠与和买卖当然是人主观意愿。人的死亡是自然事件，死亡就不得不继承，继承是相对被动的事情，继承的发生没有人的主观意愿参与，房屋可享受的优惠政策，怎么能给取消呢？赠与是主动的行为，是人的选择，是人的自主行为，是人的主观意志。你既然选择了赠与就承担赠与的后果。

3、税费计算实务例析

房屋为1998年办出产证，产权人为A，产证附记页备注“房改售房”。2016年权利人A以买卖的方式给了儿子B25%的份额，作价40万元，办出新产证的时间是2016年11月15日。2022年8月AB决定出售该房屋。房屋位置在徐汇区环间，总价400万。

问：应纳的增值税及附加为多少？

解答：首先，AB二人的份额分别计算。

A的份额75%，仍属于售后公房性质，免征增值税。

B的份额为25%，按照普通商品房来征收。首先看是普通住房还是非普通住房，如果是普通住房，明显又满五年，则免征增值税；如果是非普通住房，则增值税及附加的总额为差额的5.0476%。

环间，400万，高于310万元，所以是非普通住房。应按照差额征收：增值税及附加=（400×25%-40）÷1.05×5%×1.06=30285.6元。

如果你把整个房屋都当做售后公房，那么增值税就是0，这就比真实情况少算了三万多的增值税及附加。到交税时，这个多出来的三万多就是一个矛盾。

追问：如果当初A是以赠与的方式给儿子B25%的份额呢？那么增值税及附加是多少？差额中的减数是当初的购入价还是赠与协议确定的房屋价值？

如果是赠与，则减数就是上手买进的价格（购入价）乘以25%。公房一般都是用工龄买的，最多几万元。买进价的25%和售价的25%比起来，买进价的25%基本可以视为零了。假定买进价10800元。具体的税额我就不计算了，有兴趣的读者可以自己解答下。

4、一点余论：总价、网签合同价和核定价

一个房产交易往往存在多个价格，一是总价，二是网签合同的价格（外加补偿协议确定的补偿款），三是税务机关的核定价。一般来说，只要你的网签合同价不过分低于市场价，税务机关的核定价会等于网签合同价，也就是你的交易价格被核准通过。当网签合同价格过分低时，就无法通过税务机关的核价，这时核定价就会高于网签合同价，计税的基数则按照核定价。税务机关代开的购房发票还是按照合同价开具。

人们为什么要做低？当然是为了省税。但是这个回答还不够深刻，为了省什么税呢？都省啊。这么回答还不够深入。其实，很多时候，做低主要是为了省增值税（不考虑个税必须按照利润20%征收的情形）。为什么这么说呢？首先，增值税的税率为5%，比例高；其次，我们知道如果满五年的话，普通住房免征增值税，非普通住房按照差额征增值税。如果把非普通住房做低到普通住房，差额的增值税不成了0吗？比如内环内一套房屋，满五年，房东到手价500万元，房东买进的价格为100万。

如果网签合同价为500万元，则该房屋为非普通住房，满5年，按照差额纳增值税及附加，税额=（500万－100万）×5.0476%=201,904。如果把合同价定为449万，则为普通住房，满五年，增值税免征。我们把这个例子再变得夸张点，如果房东是460万到手呢？其他的条件都不变。合同价若为460万，则增值税=（460万－100万）×5.0476%=181713.6元；合同价若定为449万元......

五、契税

1、契税表

注：合同价为X，增值税为T，不含增值税的物价为P

套数

建筑面积（㎡）

税率

计税依据（P）

税额

首套

≤90

1%

P=X－T

P×1%

>90

1.5%

P×1.5%

二套

无论面积和总价

3%

P×3%

例外

1、在赠与这种转让形式中，无论首套还是非首套，受赠人要按照3%的税率缴纳契税。

2、继承，免征契税。

2、解释与补充说明

（1）契税是买方应承担的税费。契税的计税依据物价，是合同价扣除增值税。合同价明显低于市场价格时按照税务机关出具的核定价。在没有算出增值税之前，契税是无法精算的。无视增值税，直接按照合同价乘以相应税率一般会比真实承担的税费高一点。这样就不是精算，而是估算。

（2）首套：你可能觉着首套的含义我还不知道吗？含义还需要解释吗？我认为有必要再澄清下，你未必像你想象的那么清楚、明白。

首套的含义是，这套买入的住房是你的家庭在上海目前的唯一产权住房。我们下面分几个层次把含义拆解清楚。

首先，不考虑你曾经拥有多少住房，只要现在没有了，就是首套。

其次，外地是否有住房不影响；在上海有商铺、办公房、酒店式公寓不影响。

再次，必须是以家庭为单位来考量，不是以购买者个人。如果购买者涉及多个家庭，根据每个家庭所占的比例，分别计算契税。

第四，家庭有公租房的，由于公租房不是产权房，购买者仍视为首套，按照首套缴纳契税。

第五，已经和开发商签订了网上备案的预售合同（俗称网签，也就是买一手房签了合同）但还没有缴纳契税，则不视为有一套。若再买一套住房（H），就契税而言，则该H住房为家庭首套。

第六，同理，已经和二手房的房东签订网签合同，但还没有过户（二手房现在先过户、核税，然后领证当天再交税），在契税意义上，仍视为无住房。若再买一套住房H，则住房H仍按照首套税率纳税。

（3）税率：契税法规定契税的税率为3%-5%。上海规定，房产交易的契税税率为3%。但对于个人购买住房，国家给予优惠的税费政策。家庭唯一住房，如果面积不超过90平米，税率为1%；如果面积超过90平米，税率为1.5%。家庭第二套住房，税率3%。

（4）例外情况：赠与房产，受赠人按照3%的税率缴纳契税；继承房产，契税免征。夫妻间加名、去名、更名，免征契税。买卖合同被撤销、解除或者确认无效的，税务机关退还已缴纳的契税。动迁安置采用货币补偿，再购房时，房价在补偿金额（拆迁面积×评估单价，不含各种奖励）以内的不缴纳契税，房价超过补偿金额，则在原来补偿金额以外部分按照契税政策承担相应契税。

3、税费实务例析

A为父亲，B为儿子。AB共同购买一套住房，合同价400万元，建筑面积60平米，A持有房屋75%的份额，B持有25%的份额。A名下在沪无住房，A的妻子名下有一套住房。B成年未婚，B名下无房。问：假定该房屋不满五年，非动迁安置房非售后公房，AB应纳的契税为多少？

解答：首先看是几个家庭。

根据我们家庭概念的分析，显然为两个家庭。

对于A来说，这个家庭是二套，契税税率为3%。

计税依据为400万元×75%÷1.05。

A应纳的税额为4,000,000×75%÷1.05×3%=85714.28元。

B这个家庭是首套，由于面积未超过90平米，税率为1%。

B应纳契税额为4,000,000×25%÷1.05×1%=9523.81元。

AB购买该房屋总计应纳的契税总额为95238.01万元。

算契税的前提是理解家庭的概念，时刻要绷着“家庭”这根弦。如果不了解家庭、不知道以家庭为单位来衡量，就算税率背的再熟练，算出的税费也可能是错误的。

六、个人所得税

1、税费表

注：X是合同价；P是物价，是不含增值税的价格；T是增值税。P=X－T

房屋类型

可供选择的两种计税方式

售后公房、动迁安置房、经济适用房

满五年且为家庭唯一（卖方签订承诺书）

普通住房

P×1%或者

利润×20%

P×1%=X×1%

免征，对满足条件的房屋或者份额不征收个税

非普通

住房

P×2%或者

利润×20%

例外情形

继承、赠与取得的房产（或者份额）时，办理产权证不缴纳个人所得税。再出售时，则必须按照“利润×20%”的方式缴纳个税，没有选择的权利。不能按照总价模式缴纳个税。

2、解释与补充说明

（1）个人所得税由卖方缴纳。不管是普通住房还是非普通住房，计税的方式都有两种，总价模式（不含税价的1%或者2%）和利润模式（利润的20%），原则上两种模式可供卖方自由选择，只在特定情况下卖方丧失选择权，必须按照利润的20%缴纳个人所得税。

通过继承或者赠与取得房屋（或者取得份额），再出售时，那么该房屋（或相应份额）必须按照利润的20%征收。不要把个税必须按照利润的20%征收的情况当成遗产税，这个错误很低级。目前，中国不征收遗产税。

（2）售后公房和动迁安置房，在个税上也是有优惠的，无论普通住房还是非普通住房，都可以按照合同价（扣除增值税）的1%缴纳个税。满五年且家庭唯一，免征。

（3）经济适用房，个税也是1%。这个知识点比较冷门，很多人不知道，甚至有些区的税务机关也不知道，直接把经济适用房按照商品房来对待，个税征收按照普通住房1%、非普通住房2%来操作。这显然是错误的。但是，你不知道是错误的，中介也不知道这是错误的，税务机关更不会认为自己错误的。于是，错误发生了，却没人知道，这就跟没有错误一样。

（4）满五年的概念同增值税中所述，注意特殊情况。继承的可以追溯到上一手的取得时间，赠与的不可以追溯。

（5）唯一，从来不以个人来考察是否唯一，而一定要以家庭作为考量单位考察是否唯一。产权人的家庭一定要考察清楚。只有搞清楚他的家庭构成及家庭全部成员的持有上海的住房情况（外地有住房不影响），才能准确判断是否真正唯一。

（6）满五年且家庭唯一，卖方必须到场，在税务机关出具的承诺书上签字，然后才能免征个税。如果卖方拒不到场，即使卖方满五年且家庭唯一，仍然要征收个人所得税。比如通过法院强制执行过户的，如果卖方不到场，虽然卖方满五年且唯一，但没有签订承诺书，仍然要缴纳个人所得税。我认为税务机关这样做不合理，但是实践确实如此操作的，总不能因此而起诉税务局打一场行政诉讼吧？

（7）利润到底怎么算？哪些可以抵扣？凡事都经不起推敲、深究，一深究就发现 ，自己曾经以为很简单的事物、道理原来如此的复杂。售价是总的收入，减去各种成本就是利润。成本有什么？买入价，买入时缴纳的契税，买进时支付的中介费（有些区不允许抵扣中介费），购买该房屋的住房贷款利息（为什么不算本金？不解释，自己想一想就明白了），装修费用，卖出时缴纳的增值税，卖出时支付的中介费，如果办理了公证则还可以扣除公证费。理论上是这样，但是如果无法提供有效的凭证是不能抵扣的。利润=收入－成本支出=售价－买入价－买入时缴纳的契税－买入时缴纳的中介费－装修费－卖出时缴纳的增值税－卖出时支付的中介费-其他合理费用。凡是“费”的，必须有发票，而且必须是合理的。装修费针对不同类型的房屋，允许抵扣的最高比例不同，官方规定商品房的装修费抵扣不超过房屋原值（购入价加契税）的10%。

（8）利润讲到这一步，很多人可能觉着懂了。但是很抱歉，可能仍然不能解决有些实际问题。比如，通过赠与、继承取得的房屋，它的“成本支出”如何认定？具体来说就是房屋原值如何认定？对于这个问题的答案，我就直接引用政策原文吧：“受赠人（这里的受赠人包含继承人和受赠与人）转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人（这里的捐赠人包含被继承人和赠与人）取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。”

3、税费计算实务例析

房屋的产权人为A（父亲）、B（母亲）、C（儿子），各三分之一的份额，房屋系2010年购入，位于黄浦区，购入价200万元，面积80平米，缴纳契税2万元。2018年A死亡，B、C、D（女儿）继承了A的份额，2018年12月23日办出新产证，B、C、D的份额分别为：12/27、12/27、3/27。现BCD出售该房屋，与买方签订价格1000万元。B、C名下只有这一套房屋，C离异，由其抚养的未成年儿子和外公外婆共有一套房屋，D不唯一。2022年8月11日缴税。

问：增值税及附加和个税分别为多少？

答：

（1）增值税及附加：显然为非普通住房，满五年，按照差额征收：（1000万－200万）÷1.05×5.3%=403808元

（2）个税：B、C、D来自三个家庭，分别考察。

B唯一，满五年，对应的12/27份额免征个税；

C家庭唯一吗？不唯一。

C的12/27由两部分构成，1/3本来就是属于自己的，2010年购入的，全额的2%，（1000万－403808）×1/3×2%=63974.61元；

1/9是继承得来的，必须按照利润的20%缴纳。买入时缴纳了中介费2万元，但是没有发票。2011年装修花了30万元，也是没有发票。假定当初购房没有贷款。忽略缴纳的交易手续费和登记费等。

1/9份额对应的个税=（1000万－200万－2万－403808）÷9×20%=168359元。（减去的2万是买进时缴纳的契税）

D不唯一。D的1/9按照总额的20%征收个税。

D的个税=（1000万－200万－2万－403808）÷9×20%=168359元。

评析：如果BCD懂得税费的征缴，且没有内部矛盾，CD显然可以名义上放弃继承A的遗产，由B来继承A的房产份额，这样就可以节省近34万元的个税。B在出售后按照BCD的实际份额分配售房款。

可能有人会说，这个案例有点复杂。其实，现实经常比这还复杂。

七、关于计算税费的Tips

1、算税费一定要先算增值税。算增值税先考察是否满五年，再考察是普通住房还是非普通住房。动迁安置房、售后公房免征增值税。

2、动迁安置房、售后公房、经济适用房个税按照1%征收。赠与、继承得来的房屋或者相应份额，个税必须按照利润的20%来交。满五年且家庭唯一的份额，该份额免征个税。唯一，不是说个人唯一，是家庭唯一。不管加不加“家庭”都是要求家庭唯一。家庭的范围夫妻及未成年子女。

3、某些特殊情况下，个税选择按照利润的20%缴纳可能是划算的。

4、继承能够追溯优惠税费政策。其他转让方式不可以追溯。

5、满五年，本意是指购买满五年，但是起算点可以理解为取得产权时。继承的可以往前追溯，赠与的不可以往前追溯。打官司取得产权的，可以以法律文书生效时间作为起算点。

6、房屋的购入价不能只听房东说，算税费的话要看到合同或者购房发票。房屋的类型也不能只听房东说，要看产证和产调。

7、要问清每一个产权人的房屋产权取得方式，是买卖、继承还是赠与。

8、房东可以随时通过随申办调取产调，5分钟后就可以出产调。因此，签约前一定要看到产调。

9、如果税费上还有疑惑或者不确定的，可以拨打12366税务热线，咨询他们或者向他们索取房屋所在区的不动产登记中心税务窗口电话。客观地说，他们说的也不一定完全正确，对于他们说的结论最好问政策依据。

10、相信法律、法规和政策，不要迷信个人或者机关。税务机关也会犯错。

八、关于没有法律、法规或者政策依据的内容的说明

1、动迁安置房、售后公房免征增值税，这个没有法律、法规或者政策依据。但是这是通行的，这是市税务局确定下来的操作口径，市局有文发给各区税务局。这个文件不对外。

2、继承可以追溯优惠税费政策。这个问题市局有内部的解答文件下发到各区税务局。这个文件也是不对外。

关于税费的要点、知识，只有这两点我们没有可以拿得出的书面依据，其他的全部都有书面依据。

九、结语

1、文中肯定有疏漏或者不周延的地方，甚至有错误的地方，欢迎广大读者批评、指正，我真心感谢、欢迎。这些话绝非客套。个人能力毕竟有限，作者肯定力有不逮之处，虽然我不必故作客套说挂一漏万，但是肯定有本文没有研究到的实务难题。还望各位见谅、海涵。

2、写作本文过程中，我发现了一起税务机关征税错误，税务机关多征了税。人都可能会犯错，上至国家领袖、帝王将相，下至工人农民、贩夫走卒、引车卖浆者流，没有人永远正确。税务机关也是由人来执行工作，所以税务机关也可能会犯错。我代理交税方，用政策条文证明了税务机关多征了税，税务机关也明确应当退税，但要在资料提交完整后三个月内才能完成退税。写作本文过程中，有两例因为税费计算错误产生纠纷。一个是搞错房屋属性，以为没有增值税，交税时实际缴纳增值税9万余元；另一个是实际缴纳的增值税比当初算出来的多出了14万余元，原因是当初把“减数”搞错了。税费的事情，真是来不得一点马虎大意。最近两年里，我办了三个强制过户的案子，虽然房东都是满五年且唯一的，但是买方仍然缴纳了个税，因为房东未到场签订承诺书。这个个税交的有点冤，但是似乎又没有办法。也许有人会说，那就行政诉讼吧。我觉着输掉的概率比较高，原因当然不是官官相护，回到政策原文你就明白了。

3、写作本文，我未作任何保留。这些就是我的理解，也是我的全部理解。我把我知道的关于税费的要点基本全部写出来了。你读透了，咱俩的水平基本相当。只不过我比你多些处理实务的经验。

4、本文系庄海军律师原创，除了法律法规和政策，剩下的文字都是作者一个字一个字敲打出来的。表格都是作者原创的，对各种价格或者税用字母表达也系作者的想法。欢迎转发，转发请注明出处及作者。严厉反对洗文、窃文等各种侵犯著作权的行为。

5、关于房产交易、房产纠纷的任何方面的问题，欢迎大家提问、交流、切磋、探讨。在我看来，只要是经思考后提出来的问题就不是低级、愚昧的问题，不管这个问题看起来多么低级、幼稚。很多时候，它只是看起来这样，深思后你发现这是一个精妙绝伦的问题。每一个提出问题的人都值得尊重，我尊重的是你的思考、你提出问题的勇气。谢谢你的提问，很多问题能够给我们带来启发和更深层次的思考。诚恳地说，你提出的问题我未必能解决，但是我一定认真思考后回复你，希望我的分析和思考能够有益于你。

文如我，我如文。实践出真知，不经过实践的锤炼，你不可能成为真正的战士。