最新上海二手房交易流程，这三点中介都不会告诉你！

前期调研，这个基本流程也就不说细节了：

1.拉产调，确认产权权属问题（有没有纠纷？有没有抵押？）

2.是否有租客，需租客放弃优先购买权的书面承诺

3.去小区物业了解有无物业费欠缴的情况

4.了解供电供水燃气是否正常，房屋质量是否有问题，墙壁有无裂痕

居间协议，关键要看注意事项（特别重要）；

1.核实上家身份证，房产证，户口本，中介身份证

2.违约处理办法，如不能按时过户，交房，中介私自将房产证交由上家，房屋质量出现问题等如何处理

3.商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期，给一次钱上家要打一次收条（定金，首付，贷款，尾款）

4.户口迁出条款

5.税费问题（中介费，是否满五唯一费）及违约处理

6.产证上出现的名字都需签字

7.产证交中介保管，并且出具保证书，一旦产证私下交给上家，出现网签房子被抵押，中介负全责，赔偿下家双倍损失

8.付订金

注意事项（这三点中介都不会提前告诉你，签合同经常会莫名其妙就签字了还不知道自己干了啥，到时百口莫辩）

1. 中介费付首付前谈好，一般中介费的付首付前付款一半，另一半中介会要求过户交税前全部付清【不然当场拒绝过户】，实际上如果全部付清后面他们就开始不负责任了，一定要在付首付前沟通全部流程走完再付款另一半并签订合约；

2. 付款首付的时候特别是二套房本身装修好的，一定要跟房东沟通好那些是固定装修交房后不可带走；

3. 关于贷款流程特别需要商业贷款的，中介只会介绍银行人员协助贷款【单独收费】，包括公积金在内都是购房本人申请（中介现在无法代劳）；

网签：

买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》：

1、买方限购资格:在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭

（1）上海户口但无住房的家庭； （2）上海户口仅有一套住房的家庭； （3）非上海户口但能提供连续满五年社保或者税单的！

2、买方提交材料：

上海户籍：身份证、户口簿、结婚证

非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证（单身限购）、纳税或社保证明

3、卖方提交材料《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明

4、不动产证[红色]

从2016年起开始全国推行的不动产信息登记，在上海已经试点启动，不动产证和房产证区别在哪里？

区别1：颜色

不动产证为红色，而房产证的颜色为绿色。

不动产证

房产证

区别2：内容

★【不动产证】

外页：

不动产证外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型；

内页：

内页内容规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。

★【房产证】

外页：

房产证外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其他内容。

外页颜色是绿色的，注明当地房地产权证，出具的产证号，也是地方编号，以及地方房地产管理部门的印章。

内页：

房产证内页包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

区别3 ：印章

★【不动产证】

纸质的《不动产登记簿》《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。

不动产登记机构由县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，则县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。

★【房产证】

房产证印章发证机关是市（县）房地产管理局（房产管理局）或市（县）人民政府。

区别4： 年限规定

★【不动产证】

不动产证对使用年限有明确规定“起和止日期”和房屋取得价格，让交易透明化、明确化。

★【房产证】

房产证对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度。

注意事项：

确定对方户口迁走时间；签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房；核实好对方身份证，房产证。签定合同后，房产证需交给第三方中介保管；将居间协议的附加条款及违约处理办法写入买卖合同

办理贷款

办贷款的时候卖家夫妻双方到场签字，买家是已婚的也需夫妻双方到场签字。

卖家：身份证，产证人到场，买卖合同，婚姻证明，私章，收款账户和户口本；买家：身份证，户口本，结婚证明，学历证明，收入证明，银行流水，个人所得税单，首付款转账凭证和收据，私章，还款账号；

审税和过户

第一：一般买卖合同签好后就可以去交易中心走程序了。

1，交易中心取号【核价号，审税号】，需提供房产证和买卖合同

2，核价，需下家其中一人一人提供房产证，买卖合同，本人身份证【交易中心核定房价是否合理，最低合同价太多就可能通不过】

3，审税，需上家全部到场，下家至少一人到场【需提供房产证，买卖合同，上家所以权利人的身份证，下家所有购房者的身份证，户口本，结婚证{或离婚证、离婚协议，单身证明}，有未成年小孩的需提供出生证；以上所有需复印一份{户口本每一页有字的都要复印，复印至空白页第一张}】，房东方有没有个税这里会有结果的，审税完成后审税窗口会出具下家房屋查询单，上家结束任务，回家，下家拿查询单查名下房屋状况【限购】

第二，买家拿好查询单到查询窗口，需下家至少一人到场【需提供：所有购房者的身份证，户口本，结婚证{离婚证，离婚协议，单身证明}，未成年小孩出生证，买卖合同；以上所有证件需复印{同上}，买卖合同只需复印第一页第二页和签字页】，办理完成后，窗口会出具告知书，告知书上会有日期通知下家来完税【一般21天后】。下家可以回家去喽，这期间下家可以去办理贷款【如果需要】

第三，告知书日期后的随便某一天，就可以去交易中心拿好【需提供告知书】，还有税单，拿好税单，付税【可以刷卡】，拿好完税证明，如果贷款审批完成就可以过户去了，特别声明，拉出税单，就必须三天内交税，否则3天后会有滞纳金。

第四，过户需上家所有权利人必须到场，下家至少一人到场，不能到场的可以委托【委托书交易中心有样本】，所需材料【房产证，买卖合同，所有上下家身份证，下家户口本，结婚证{离婚证明，离婚协议，单身证明}，未成年小孩出生证，并且除房产证买卖合同外的材料都要复印一份，有贷款的提供贷款合同】，过户过程中需交手续费，工本费等【一般几百元，要付现金】，过户窗口会出具收件收据，一般最长20个工作日就可以出产证了。

特别提醒，卖家在过户前一般除客户贷款和尾款部分的人民币，过户前最好要拿到手，否则房子过户后房子就是别人的了，风险你懂的。

交房：

1.根据合同附件中装修情况，制作清单，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。

2.交房时卖家最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。

3.查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用及物业管理费。

4.交房日期及户口迁出以尾款做制约