2023年上海，最真诚的买房建议！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，首房首贷，积分62左右，总价450万，买新房一直没有买上，最近在看二手房，但是这个预算只能选郊区外环，但是上班又比较远，买市区又只能买老破小，怎么选会比较好呢？

沪叔：你好，买在郊区外环的话，可能房子流动性是比不上市区，市区如果想买户型稍微比较正的可以看看华泾板块，至于老破小，看你目前自身条件和需求，自住和出租问题不大，涨幅空间有限的。

提问：沪叔，你好，现在比较纠结一个问题，要不要继续买新房，积分在63分左右，这两个月一直在等新房，买2次也没买上，本来计划看二手房，但是现在二手房首付太高了，而且单价相比新房又贵，担心到年底房价又会变动，是继续等还是看二手房呢？

沪叔：你好，说实话你的积分优势并不大，现在上海新房限价，在加上三价取低政策，二手房市场贷款政策不太友好，对于很多购房群体，无论积分多少，都会想着买新房，63分不算很低，但是优势也不大，很多人买新房，主要看重倒挂差，像老西门这个区域房子，之前比较热门的复兴珑御，倒挂差往5万上走。对这几年的新房其实是不太看好态度，尤其在原材料通胀，但售楼价却被压制的情况下，对这几年的新房质量比较担忧。

提问：沪叔，你好，现在住在长宁，有套老破小，感觉房价涨幅不大，现在不知道要不要继续持有？

沪叔：你好，长宁区的老房子涨幅不大是有这几个原因：第一个长宁区在整个学校这一块，其实相对来说在市区里面这几个区是最弱的，这就会导致长宁区的家长如果要买学校比较好的房子，肯定是远离长宁区，比如买到徐汇，买到静安，再远一点买在杨浦，所以说对长宁老破小是一个比较大的打击，成交量就下来了，接盘的人没有了，价格就没法往上涨。第二个，对于这种比较老的房子，其实对于新上海人来讲是不太喜欢的，也可以说是连看的动力都没有。

第三个原因，长宁区的老房子，整个长宁区其实发展也不是在里面的，它可能是在往外发展。包括我们可能说更靠近大虹桥去发展。

还有一个就是长宁区太成熟了，其实太成熟对于整个投资来讲，实际上是不是一个好事，太成熟就相对来说这个地方没有发展，没有规划。

提问：沪叔，你好，我想咨询下是买环沪的住宅好还是买上海的公寓好，青浦汇金路地铁站宝龙广场这里的公寓能买吗，手头钱也不多，因为在青浦徐泾工作。

沪叔：你好，从投资的角度上，不论是环沪的住宅还是还是说酒店式公寓，实际上都是需要避坑的，出租回报率低，转手当下也更加困难，如果一定要选择一个产品的话，那个人建议选择环沪比较有能级的城市买一个小套的住宅，抵抗当下的经济通胀，总价200-300w去看苏州，300w+去看杭州，100w-200w花桥站地铁口或花桥城西地铁口，其他地铁口均不要碰，其他城市均不碰。

提问：20年落户上海，单身，太仓有一套房有贷款，想在上海宝山买套自住，预算首付在150w左右，学区没太大要求，交通和生活要方便，有推荐的区域吗？罗店那边交通咋样？

沪叔：你好，您的问题我已经了解，您是上海户口，有过贷款算二套，您能买到的房子为普宅，230万以内；现在有公交接驳美兰湖地铁站，暂时没有轨交，如考虑新房，建议可以看看罗店红星宝山天铂71平的房子，二手的话，得看你的具体需求。

提问：沪叔，你好

沪叔：你好，对于

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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