2022年上海买房：这样买既能增值未来也容易出手

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，在上海预算低，怎么样才能买到既能增值未来脱手的好房子呢？

沪叔：你好，首先我们知道，未来房子增值的因素一定是选择有二零三五规划辐射的板块，交通便利、产业能级高，未来有人口导入，这样才能保证房子的流通性。先说浦西板块，首选大虹桥辐射圈、江桥、南翔、徐泾、赵巷、九亭，其次考虑五大新城核心区。浦东板块的话，金桥、张江辐射区、如唐镇、康桥、周浦、曹路，航头。具体买房选择，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，您好，现在在上海买房的话有什么要求呢？本人在外地有房子，现在在上海买房的话，首付比例是多少呢？

沪叔：你好，在上海买房需要购房资格，外地人在上海买房只有三个途径：1.和上海人本地人结婚，以家庭名义购房。2.在上海交满5年社保个税。3.特殊人才引进落户成为上海户口 。目前上海实行的认房又认贷的政策，家庭名下在沪有一套住宅或者名下有一套住房贷款记录（包括外地的房贷记录），无论是否结清，贷款都算二套。根据你现在的情况，如果你在外地的房子是全款买的，没有贷款，现在在上海买房算首套，首付比例是35%。如果在外地房子有过贷款记录，无论目前的贷款是否结清，现在在上海买房的话，算二套房。在上海购买二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。

提问：沪叔，您好，老家合肥，现居上海，在合肥有两套房子，一套闲置一套在出租，房价涨幅一般，上海有一套房子自住。现在想卖掉合肥在上海买一套房子投资，想问一下卖的话是卖一套还是两套都卖掉加大筹码？

沪叔：你好，当前是房产置换的好时机，三四线置换二线，二线置换一线。一线城市房价高昂的一个原因就是人们对大城市的价值认可。只要对城市的认可不变，优质城市的楼市行情就会一直向好发展，这代表无论如何楼盘都会有购房者支持。即使城市化进程放缓，人口流入减慢，城市内部人群依然会向市中心聚集，区域轮动的驱动力依然存在。所以买房建议选择好城市的好区域。具体上海买房选筹，详见知识星球内部分享《卖房技巧篇》。

提问：沪叔，你好，三百万左右能买到上海哪里的房子？

沪叔：你好，三百万总价也算是上海安家的一个门槛，每个人可以分析自己的需求，如果是小年轻，觉得事业发展还有很大的空间，那交通可能是最重要的。商业配套和学区是次要的。上海现在两百八十万到三百二十万，这个区间内还可以买到三十平左右的一房，可能还没有客厅，房龄可能在五十年以上。中环可以买到三十五平的一室户，那外环内可以买到五六十平的一个一房甚至两房。这些房子基本上都属于老破小的范畴，停车位紧张，小区环境稍微差一点，那想要买次新房或者电梯房的，都需要看看外环外或者五大新城了。

外环外想要地铁沿线电梯两房的，只能看看动迁房了。那如果你在大虹桥或者二号线沿线上班，徐泾北城这个大型动迁基地就算是不错的选择，电梯两房还是可以买到的。

如果是漕河泾徐家汇的上班族，可以看看泗泾的动迁房，像北区的顾村，浦东的康桥、周浦等等，也可以根据自己的需求去选择。

其实从去年八月开始，上海的房价一路飙升，到现在，很多地方涨幅已经超过百分之三十了。现在二手观望情绪浓厚，市场都是打新的口号，那低分刚需选手没有必要凑这个热闹。毕竟三百万的新房要么积分很高，外地户口刚需首套五十几分摇不上，要么产品或者地段不行。根据自己的需求，淘一淘相对性价比高的房子也是不错的选择 。具体买房选筹，详见知识星球内部分享《价值百万的买房逻辑》。

提问：沪叔，你好，打算在上海买一套房，名下无房也没贷过款，家庭年收入五十万左右，还有一些存款，刚需自住，现在和家人商量想全款买一套小面积老公房，只有夫妻两个人，暂时不考虑学区，先住着等过了几年之后置换，老公房能买吗？

沪叔：你好，在上海买房，思路很重要，很多人会进入一些买房误区。首先，能借房贷利用低利息购房尽量不要全款，这样能够利用杠杆买到更好、总价更高的房子；其次，远离内环不带学区的小面积老公房，这类房产房龄老，居住舒适度不高，而且升值空间有限，不适合选择；另外买房不应只着眼于市区，相同的资金，投入在发展潜力更大的近郊，地铁便捷的区域可以买到房龄更新，居住条件更好的房子；最后，刚需在一线城市买房，最好能够一次性到位，卖房置换比想象的要麻烦得多，税费、卖房中介费、装修费等资金成本较高，所以尽量在第一次买房时就做好选择，避免后期不必要的置换。详见知识星球内部分享《价值百万的购房逻辑》。